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李宁哈尔滨易和物业管理有限公司合同纠纷执行实施类执
摘自:龙房川
点击: 次
发布时间:2022/5/11

李宁哈尔滨易和物业管理有限公司合同纠纷执行实施类执行裁定书

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院

民 事 判 决 书

2019)黑0103民初2850

原告:李宁,女,1977119日生,汉族,住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人: ,黑龙江龙房川律师事务所律师。

被告:哈尔滨易和物业管理有限公司,统一社会信用代码912301033008048012,住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A3楼。

法定代表人:李道德,总经理。

委托诉讼代理人:姚源军,黑龙江江山律师事务所律师。

被告:朱彬,男,197816日出生,汉族,现住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人:姚源军,黑龙江江山律师事务所律师。

被告:哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司,住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A31室。

法定代表人:陈洪岩,职务总经理。

委托诉讼代理人:姚源军,黑龙江江山律师事务所律师。

第三人:中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行,统一社会信用代码91230110827385906U,住所地哈尔滨市香坊区三大动力路29号。

负责人:陆大鹏,行长。

委托诉讼代理人:毕爽,女,1985819日生,汉族,该单位职工住哈尔滨市香坊区。

第三人:葵花集团有限公司,统一社会信用代码91230184680261959U,住所地五常市葵花大街100号。

法定代表人:关彦斌,董事长。

委托诉讼代理人:刘伟,男,19891213日生,汉族,该单位员工,住哈尔滨市道里区。

第三人:松原市嘉德汇地房地产开发有限公司,统一社会信用代码91220700660111136T,住所地吉林省松原经济技术开发区创业大街568号。

法定代表人:沈中臣,总经理。

委托诉讼代理人:姚源军,黑龙江江山律师事务所律师。

原告李宁与被告哈尔滨易和物业管理有限公司(以下简称易和物业公司)、朱彬、哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司(以下简称宽德永益公司)、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行(以下简称工商银行)、第三人葵花集团有限公司(以下简称葵花公司)、第三人松原市嘉德汇地房地产开发有限公司(以下简称嘉德汇地公司)合同纠纷一案,依法适用普通程序,公开进行了审理。原告委托诉讼代理人    ,被告易和物业公司委托诉讼代理人姚源军,被告朱彬委托诉讼代理人姚源军,第三人工商银行委托诉讼代理人毕爽,第三人葵花公司委托诉讼代理人刘伟,第三人嘉德汇地公司委托诉讼代理人姚源军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告哈尔滨易和物业管理有限公司返还原告李宁新人和市场B5号商铺款人民币105000元;2.判令被告哈尔滨易和物业管理有限公司给付逾期付款违约金暂定人民币23256元(自2016117日暂计算至2019523日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算;2019523日之后的违约金计算至被告给付全部本息之日止,计算公式为105000×贷款基准利率4.35%×罚息1.5倍×逾期天数1222÷360=23256元);3.判令本案三位第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行、葵花集团有限公司及松原市嘉德汇地房地产开发有限公司协助本案被告哈尔滨易和物业管理有限公司履行《新人和市场商铺使用权转让合同》解除后的财产给付义务(财产给付义务就是涉案房产最初由工商银行和平支行更名给葵花集团,再由葵花集团更名给松原市嘉德汇地房地产,再由松原市嘉德汇地房地产更名给易和物业等主体之间的更名协助义务);4.判令被告朱彬就原告诉请承担连带责任;5.判令哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司就原告诉请承担连带责任;6.判令刘永宽就原告诉请承担连带责任;7.判令三被告承担本案诉讼费、律师费用;8.判令松原市嘉德汇地房地产开发有限公司就原告诉请承担连带责任。事实和理由:2015916日第一被告哈尔滨易和物业管理有限公司(下称:易和物业)与原告李宁约定,被告易和物业于2016117日一次性返还原告李宁已支付的新人和市场B5号商铺购铺款人民币105000元,并签订三方协议,第三被告哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司作为被告易和物业的担保方在协议上盖章。还款期限届满后,被告未按照协议履行返款义务,原告多次找到被告索要购铺款,但被告以各种理由拒不支付。本案四位第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行、葵花集团有限公司、松原市嘉德汇地房地产开发有限公司及中国工商银行股份有限公司对涉案房产具有实际控制及收益的权利。本案被告朱彬在他案中曾在哈尔滨市做过询问笔录,该询问笔录证明朱彬擅自转移易和物业资金至刘永宽个人账户替嘉德汇地支付购房款的行为,造成易和物业销售的购房款被全部转移,易和物业已成空壳公司,现无力继续经营,涉案商铺处于被弃管的状态。综上原因造成原告购买涉案商铺的款项无法取回,为维护原告自身合法权益,原告诉至贵院,请贵院判如所请。

被告易和物业公司辩称:一、协议的稳定性没有异议,理应履行协议约定。作为易和物业公司的代理人,阅读全案文书后,感到被告易和物业公司与原告李宁所签订的协议是附条件的协议,条件成就协议生效,条件没有成就,则协议不能生效。目前情况下,经与我方相关人员进行了解和询问,原告所答应的条件没有出现不应有的情形,按照常理来说,应该是满足了履行协议的条件,但是被告易和物业公司没有履行本协议确实是有些不应该的,代理人在此向原告表示歉意。二、经营困难属于客观条件,不能成为违约理由。被告易和物业公司出现经营方面的困难,对于原告而言,陈述这些客观的理由是没有任何意义的,其也不能成为被告未支付相应价款的根本性理由。尽管代理人是易和物业公司的代理人,但是本着客观、公正的原则,我不想在今天的法庭上,运用法律的知识,说出不应该讲的语言。我仍然认为这种未支付相应价款行为是不应该出现的。按照我国的《合同法》明确的规定,纵然讲出百般的客观条件,也不能免除未支付相应价款的责任,约定的内容仍然需要履行。综上所述,被告易和物业公司对案件的事实没有异议,本案的证据也是清晰明确,只是目前的困难无法摆脱,代理人无法向原告作出任何承诺。关于逾期违约的违约金是否按银行贷款利率计算首先取决于双方对违约是否有约定,如果没有约定视为无利息和违约的条件,因此,违约问题不能成立,同时关于罚息1.5倍的问题也是不能成立的,因为罚息是谁罚谁,是原告享有罚款权罚被告,还是被告天生应该缴纳罚款,在法律的规定层面上目前没有明确的规定,因此,关于罚息的问题被告是不能接受的。

被告朱彬辩称:一、朱彬不具诉讼主体资格,应由人民法院依法驳回原告的诉请。本案的起因是原告与被告易和物业公司之间的合同关系,故本案为合同之诉,朱彬不是本案合同的当事人,因此其不具备合同参与人的主体资格,自然也不能够成为本案的被告,至于原告所提的公安机关询问笔录,其笔录的真实性与实际真实的情况并不是一回事,至于其中的具体原因,因询问笔录是刑事案件中的特殊情况,我不想在民事诉讼中加以说明。总之在本案的合同关系中,没有朱彬的个人地位,故列朱彬为本案的被告不符合民事诉讼法的规定。二、朱彬不具承担责任资格,应由人民法院依法驳回原告的诉请。依据民事诉讼理论,无权利自然也无义务。本案的约定退还款项的问题,协议之中没有朱彬个人的一个签字,原来的款项及租赁费用的收取人是易和物业公司,并非是朱彬本人。当事人交纳钱款时根本也没有向朱彬个人支付,同时我们也看到了本案的收费证据和租金支付证据,均都不是朱彬本人所为,所以,将朱彬列为本案被告是不符合民事诉讼法的规定的,应由人民法院依法驳回原告对朱彬被告诉讼地位的诉请。三、关于诉求的连带之说,更应由人民法院予以驳回。朱彬与宽德公司的不同这处在于,宽德永益公司在协议上存在盖章的行为,而朱彬既没盖章,也没有签字,保证责任根本不存在,更不能谈连带保证责任,所以,没有保证责任,则不能谈保证方式,也不能谈保证期间,更不能谈保证免除,因为从根本上就不存在的保证,没有免除责任的问题。综上所述,被告朱彬认为案件起诉将朱彬列为被告既没有事实依据,也没有法定理由,应由人民法院驳回原告对朱彬的诉讼请求。

被告宽德永益公司辩称:一、协议的参加没有异议,担保的责任有待区分。原告与易和物业公司所签订的协议,成立有效,宽德永益公司在协议书上盖章表示了自愿承担担保责任,对于这个事实宽德公司是没有异议,但是阅读全案卷宗材料后,作为被告,我们感到,担保责任的承担因时过境迁的原因,宽德永益公司现实情况下,对于承担担保责任是存在异议的。二、依法应予免除担保责任,恳请人民法院裁决。对于担保问题,我国法律是有明确规定的,既有《担保法》的规定,也有《担保法解释》的规定。依法而论,本案的担保责任应从以下三个方面进行思考:第一、担保方式的确定:依据法律规定。担保方式分为一般保证责任和连带责任保证两种方式;两者间的分别在于明确的约定。没有明确约定的视为一般保证。本案中就保证方式而言,没有明确的约定,所以被告宽德公司所承担的是一般保证责任。第二、保证责任的保证期间:依法归纳,对于保证期间正确的理解是:(1)未约定的,保证期间为主债务履行期届满(或宽限期届满)之日起6个月;(2)约定的早于或等于主债务履行期限的,视为没约定,保证期间为主债务履行期届满之日起6个月;(3)约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的,视为约定不明,保证期间为主债务履行期届满之日起2年。本案约定了退款时间是2016117日,按照未约定保证期间的计算,保证期间到2016717日,宽德公司的保证期间已经届满;按照约定保证期间的,保证期间仍然是截止到2016717日;第三种情况“关于保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的”的情形,本案不存在,我们没有必要进行讨论。至此,保证期间已经过去了34个月,保证期间届满34个月后,宽德公司依法无法承担保证责任。第三、担保责任的免除:《担保法》第二十六条第一款规定:连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第二款规定:在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。上述法律规定,明确了一般保证和连带保证责任的免除情形,本案的基本情况是明白的,也是具体的;宽德公司在法律规定上得以免除保证责任,这是没有异议的事实。因为保证责任免除分为:(1)在保证期间内,债权人未对债务人提起诉讼或申请仲裁的,保证人免除保证责任;(2)在保证期间内,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。综上所述,被告宽德公司提出以上抗辩事实与理由,依法是完全成立的,本案的证据也是清晰明确,恳请人民法院依法裁决。

第三人工商银行辩称:原告在没有任何证据的情况下,以自己的凭空猜测为理由盲目追加工商银行和平支行为第三人是进行无理诉讼,第三人在本案中既没有参与签订合同、亦没有参与获取利益,对本案原、被告均不相识,对双方之间发生的纠纷毫不了解,第三人与本案无事实与法律上的任何关联。本案案由系合同纠纷,即原、被告之间签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》引发的纠纷,原告诉请是返还商铺款、支付租金、违约金,以原告的起诉书中事实与理由部分所称,其在被告处受让商铺使用权用于经营,双方陆续签订了《新人和市场商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》、《委托经营租赁协议》,在此过程中被告未按合同约定履行义务,原告认为其合同目的不能达成,诉至法院解决问题。第三人认为,根据原告诉请及陈述的事实与理由,本案争议焦点是双方签订的合同效力问题、被告是否存在违约行为以及合同能否继续履行。原告追加第三人申请书中,假设了多次才将工商银行哈平支行联系上,但是其所假设的内容均为虚构猜想,没有丝毫证据予以支撑,退一步讲,本案与物权无关,即使被告不能真正产权人,对涉案房屋没有处分权,那么对于原告来说,其追究责任也是以合同为根本主张赔偿,与产权单位到底是谁没有关系。另根据原告庭审中补充的第五点诉请要求第三人配合财产给付义务,是无稽之谈,第三人不清楚原告手中的合同内容的真实情形,但基于大众认知,买房要有产权证,原告手中无任何权利凭证的情况下,无权主张对房屋的所有权,亦与本案案由不符,因此第三人更没有配合其办理更名过户手续的义务。因此原告恶意追加第三人属于恶意诉讼,第三人作为当事人参加本案诉讼不便于查明事实。

第三人葵花公司辩称:一、答辩人不应成为本案第三人。根据原告所述,本案实为因原告与被告易和物业公司履行双方所签订的退款协议而引发的纠纷,贵院也将案由定为合同纠纷,我方与上述协议无任何关联,试问原告及贵院,我方的第三人主体地位是如何适格的?法律依据是什么?有诉权就可以滥用吗?综上所述,追加答辩人为本案第三人,于法无据,被答辩人甚有滥用诉权之嫌。二、答辩人虽然不应成为本案第三人,但答辩人愿意配合贵院查明有关事实。2010113日,答辩人从《生活报》B23版面获悉拍卖公告,内容为黑龙江信达拍卖有限责任公司、黑龙江迅达拍卖有限责任公司于20101117日公开拍卖哈尔滨市人和街43号人和名苑A-2-4层房产及设备。经了解,上述房产的所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行,-1-3层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号,4层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号,-2层无房屋所有权证。答辩人通过公开竞拍竞得上述房产。后答辩人与中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行针对-1-3层房产及4层房产分别签订《房地产买卖合同》。2014325日,答辩人将上述房产卖予松原市嘉德汇地房地产开发有限公司并签订《房屋买卖协议书》,同日,双方签订补充协议,约定松原市嘉德汇地房地产开发有限公司在房屋产权未更名到答辩人的情况下购买上述房产,更名过户费用由松原市嘉德汇地房地产开发有限公司承担。201495日,双方再次签订补充协议,约定答辩人同意松原市嘉德汇地房地产开发有限公司提出的暂缓办理房屋过户的要求并同意将房屋的相关文件(原房照、拍卖手续)等交与松原市嘉德汇地房地产开发有限公司。20141014日,松原市嘉德汇地房地产开发有限公司的受托人田凯从答辩人处取走原房照、拍卖手续等材料原件。答辩人对松原市嘉德汇地房地产开发有限公司的对外一切经营行为一概不知,该案件与答辩人无任何关联。三、根据最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行中华人民共和国民事诉讼法的若干规定第九条之规定,受诉人民法院对于原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人均不得作为无独立请求权的第三人,通知其参加诉讼,根据该条规定,我方不应成为本案第三人。综上所述,因被答辩人的行为给答辩人无端地增加了“诉累”,望贵院对此问题予以重视并依法予以公证对待。对于需要答辩人协助查明的案件事实,答辩人会积极予以配合,履行法律规定的义务。我方强调一点,因原告的诉讼行为而引发的我方损失,哪怕一元钱,我方也将依法向贵院申请予以处理。

第三人嘉德汇地公司辩称:一、第三人与被告易和物业公司的协议与第三人没有关联,恳请人民法院依法查明。本案的起因是原告与二被告之间的协议合同法律关系,故本案为合同之诉,第三人与本案合同的当事人没有关联关系,不应被列为第三人。原告与易和物业公司、宽德永益公司的合同关系成立与生效,同时也与第三人没有关联性,本案中,第三人只是一个案外人,与本案的合同纠纷没有关系,原告追加为第三人属于思路不明。恳请人民法院依法辨明。二、第三人与被告宽德永益公司的担保责任问题没有关联,恳请人民法院依法查明。原告在追加申请书中谈到:“易和物业公司并没有购买地下负一层房产”。对此问题,被告易和物业公司举示的证据中清楚表明了问题的真实性,无需第三人再加证明。故原告在申请书中所作的猜想是没有法定依据的,在法律上也是不能成立的。恳请人民法院依法查明。同时担保问题与第三人毫无关系,不应列为第三人。综上所述,第三人认为案件起诉将第三人列为的当事人属于画蛇添足,无事生非,应由人民法院依法裁决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、B5号铺位《新人和商铺使用权转让合同》、0551245号收据-新人和市场B5商铺全款、《协议》;证据二、工商银行哈尔滨和平支行《南岗区人和街43号人和名苑A-1-3层房产证》、工行和平支行与信达拍卖《委托拍卖协议》、拍卖成交确认书、葵花集团与嘉德汇地《房屋买卖协议书》(完整版)、葵花集团与嘉德汇地《补充协议》、嘉德汇地与易和物业《房屋买卖协议书》、哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A-1-3层《档案查询情况回执》、哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A4层《档案查询情况回执》、证据三、被询问人朱彬南岗分局经济犯罪侦查大队询问笔录,上述证据真实、合法且与本案有关联,本院予以采信。原告提交的证据四、《诉讼代理合同》,与本案无关联,本院不予采信。

经审理查明,2014513日被告易和物业公司与原告签订新人和市场商铺使用权转让合同,合同约定:被告将位于哈尔滨市人和街43号人和名苑A-1B5号商铺的使用权转让给原告,年限40年,商铺用途为商业,商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年,转让费为105000元,合同还约定双方的其他权利、义务。当日,原告交付了转让费105000元,被告易和物业公司向原告出具了收据。2015916日原告与被告易和物业公司签订《协议》一份,内容为:乙方(原告)于2014513日购买的新任何市场B5号商铺,总金额105000元,因各种原因现申请退款。经甲(易和物业公司)、乙双方协商,甲方同意于2016117日一次性退还乙方已支付购铺款后,原双方签订的合同及协议作废。自此协议签订之日起,乙方不得再参加与业主聚众闹事,否则此协议无效。落款处原告李宁签字确认,易和物业公司加盖了公章,被告宽德永益公司在担保方处加盖了公章。

另查明,涉案商铺所在的房屋即哈尔滨市人和街43号人和名苑A-13层房屋所有权证记载的房屋所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行,案外人葵花公司通过拍卖程序购买该房屋,未办理产权变更,出卖给嘉德汇地公司,亦未办理产权更名,嘉德汇地公司又将该房屋出卖给被告易和物业公司,仍然未办理产权变更手续。

本院认为,被告易和物业公司与原告2015916日签订的《协议》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方协议解除新人和市场商铺使用权转让合同后,被告易和物业公司应按《协议》约定于2016117日前一次性退还原告购铺款105000元,故原告主张被告易和物业公司支付该笔款项的诉请,本院予以支持。原告主张被告易和物业公司按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍支付逾期返还购铺款违约金的诉请,既无合同约定,亦不符合法律规定。故关于逾期返还购铺款的损失,本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。关于被告宽德永益公司的担保方式,因《协议》中未约定,根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款的规定,被告宽德永益公司的担保方式为连带责任保证。因《协议》中亦未约定保证期间,则宽德永益公司的保证期间为自主债务履行期届满之日起6个月内,《协议》约定的债务履行期为2016117日前,原告现未能举示证据证明其在主债务履行期届满之日起6个月内要求宽德永益公司承担保证责任,根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定,宽德永益公司免除其保证责任。故原告主张宽德永益公司对易和物业公司返还105000元购铺款及逾期损失承担连带责任的诉请,本院不予支持。朱彬在南岗分局经济犯罪侦查大队询问笔录的内容系朱彬个人单方陈述,原告未能举示其他证据予以佐证,故关于原告主张被告朱彬承担连带责任的诉请,本院不予支持。本案系合同纠纷,根据合同相对性原则,原告申请追加刘永宽作为被告、中国工商银行股份有限公司作为第三人参加诉讼,理由不能成立,本院不予准许。原告的其他诉讼主张,无法律依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:

一、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李宁购铺款105000元;

二、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李宁逾期返还购铺款105000元的损失(以105000元为基数,自2016118日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算);

三、驳回原告李宁的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;未履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

案件受理费2402元,由被告哈尔滨易和物业管理有限公司负担。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审 判 长 叶 萍

人民陪审员 黄 荣

人民陪审员 杨桂榕

二○一九年六二十六日

书记员李雪


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