物业管理服务费纠纷
物业管理服务费纠纷是物业服务合同履行过程中最多发的纠纷。此类纠纷成因复杂，影响面广，涉及业主和物业服务企业的根本利益。处理业主与物业服务企业的物业管理服务费纠纷时，需分不同的情况作出处理。
（一）业主逾期不交纳物业管理服务费的处理
业主与物业服务企业存在物业服务合同关系，根据合同的约定及法律的规定，业主应向物业服务企业交纳物业管理服务费。业主不交纳物业管理服务费，不仅侵害了物业服务企业的合法权益，同时，也影响整个物业管理区域物业管理服务质量，造成物业得不到正常的维护，损害了全体业主的共同利益。因此，业主逾期不交纳物业管理服务费，应承担违约责任。业主不得以系业主委员会签订的合同，白己不知情或不同意与物业服务企业签订合同、物业服务合同系格式合同等为由拒交物业管理服务费。根据 《 物业服务解释 》 第 1 条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因为根据 《 物业管理条例 》 的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。 《 物权法 》 第 76 条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据 《 物业管理条例 》 的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。
根据 《 物业服务解释 》 第 6 条、第 7 条、第 9 条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。缴付物业管理费的义务或者说债务，即使在物业服务合同终止后也不免除。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
值得注意的是，在实践中，业主拒交或欠交物业管理服务费时，物业服务企业经常采取断电、断水、封门、对业主采取罚款措施，或者限制业主进人物业区域等“自力救济”措施对抗业主，以迫使业主履行义务。物业服务企业以上这些做法不具有合法性，不应得到支持，物业服务企业不能以限制业主物权行使的方式来解决债权问题。如物业服务企业对业主采取断电、断水、封门等不当或非法行为，且造成业主人身或财产损害的，业主有权主张物业服务企业承担损害赔偿责任。
（二）业主或业主委员会以物业收费不符合法规、规章确定的价格为由要求降低物业管理服务费的处理
我国各地区经济发展不平衡，对物业管理服务费的收取标准也没有统一。对于某些地区由政府定价的，如果物业服务合同中约定的物业管理服务收费高于政府定价标准的，法院可以直接按照政府确定的价格标准确定物业管理服务收费；如果没有政府定价，而只有政府指导价的，法院可以确认在政府规定的基准价及其浮动的幅度内进行收费，对过高的物业管理服务收费作出调整；如果没有政府定价或者政府指导价的，一般情况下，法院应当按照合同约定的价格进行确认。
根据 《 物业服务解释 》 第 5 条、第 9 条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。另外，物业服务合同的权利义务提前终止时，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
（三）业主以物业管理服务没有达到法定或约定标准为由拒付或者要求降低物业管理服务费的处理
个别业主以物业管理服务存在一定瑕疵为由，拒绝交纳物业管理服务费的，法院不应支持。理由如下：首先，业主拒绝交纳物业管理服务费的行为是错误行使双务合同中的抗辩权的行为。物业公司提供的服务即使存在瑕疵，也达不到合同法规定的行使抗辩权的要求。其次，物业公司的服务具有公共性。物业公司是接受开发商或全体业主对小区进行管理，物业费也是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于小区整体管理。
业主以物业管理服务存在瑕疵为由，要求降低物业管理服务费的，因物业公司的服务具有公共性，法院评判物业公司的服务是否达标的标准不好掌握，且各个业主主观感觉差别较大，因而在物业管理服务存在较小的瑕疵时不要轻易降低物业管理服务费，而应采取免收业主的物业管理服务费滞纳金、迟延利息等方式惩罚物业公司。只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，且为业主大会或多数业主所确认的，法院才有必要根据物业管理服务达标的程度，考虑统一降低物业管理服务收费价格。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，法院可以判决物业服务企业返还业主多交的物业管理服务费。
（四）业主拖欠物业管理服务费的处理
业主无正当理由拖欠物业管理服务费的，物业服务企业可以根据合同的约定请求业主交纳物业管理服务费并支付滞纳金。约定的滞纳金标准过高的，业主可以请求变更合同的约定，予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。双方在合同中未约定滞纳金的，物业服务企业要求业主支付滞纳金的，法院可按照银行同期贷款利率计算滞纳金或逾期付款利息。
（五）未签订物业服务合同，物业管理服务费的处理
物业服务企业与业主或者业主委员会虽然没有签订书面的物业服务合同，但业主接受了物业服务企业的物业管理服务，物业服务企业可以请求业主交纳相应的物业管理服务费用。双方当事人对物业管理服务收费标准约定不明确或者没有约定的，可以参照当地人民政府价格主管部门核定的收费标准或者同类物业的服务项目收费标准，确定物业管理服务费用。没有相关标准的，参照行业标准、市场标准认定。