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非善意买受人将房屋再次转让,应与擅自出卖共有房屋一
摘自:龙房川
点击: 次
发布时间:2021/12/22

非善意买受人将房屋再次转让,应与擅自出卖共有房屋一方共同对受损方承担损害赔偿责任!

关键词     夫妻共同财产 共有房产 无权处分 损害赔偿 确认合同无效

要点提示

婚姻关系存续期间,以夫妻一方名义办理购房手续并登记在该方名下的房屋,该房屋为夫妻共同财产。夫妻一方未经配偶同意,擅自出卖、转让该共有房屋,配偶作为共有人,主张该转让行为无效,法院应予以支持。非善意买受人将房屋再次转让给他人,应与擅自出卖共有房屋一方共同对受损方承担损害赔偿责任。



当事人信息

原告乔某

被告:王某、杨某



案情简介

乔某(原告)与王某(被告)于1988年7月23日登记结婚,双方均系再婚,婚后二人未生育子女,杨某(被告)系王某之子。1996年11月19日,二人共同出资12万元购买某室房屋(下称“涉讼房屋”)一套,购房手续载明的购房人均为王某,1999年该房屋亦登记于王某名下。2012年5月29日,王某在乔某不知情的情况下,与其子杨某签订房屋买卖合同,并将涉讼房屋所有权转移至杨某的名下2014年3月9日,杨某与卢某签订涉讼房屋买卖合同,并与2014年6月11日将该房屋登记至卢某名下2015年2月4日,卢某将房屋出售给梁某,并于2015年2月28日登记至梁某名下

乔某与王某二人感情破裂,乔某于2013年提起离婚诉讼时知晓,涉讼房屋已被过户至杨某名下这一事实。2014年乔某就该房屋买卖合同效力纠纷向法院另行提起诉讼,主张:办理购房手续及房屋权属登记的时间均处于乔某与王某婚姻关系存续期间,该房屋应为夫妻共同财产。被告王某、杨某辩称:涉讼房屋由杨某用王某义出资购买。在乔某否认其同意并知情的前提下,杨某未能举证证明乔某对于双方之间房屋买卖行为知情并且同意。故法院认定,王某与杨某承担举证不能的法律后果,杨某对涉讼房屋不构成善意取得,王某将房屋过户给杨某的行为属于无权处分乔某与王某夫妻共同财产的行为。

【案情补充】

2014年乔某起诉要求确认王某与杨某之间的房屋买卖合同无效,并认定该房产系乔某与王某的夫妻共同财产,但在法院审理期间杨某将该房屋2014年6月11日低价卖给了案外人卢某,后卢某又卖给了梁某故,乔某提起财产损害赔偿纠纷案,诉请:王某与杨某赔偿房屋折价款814150元。



法院判决

王某与杨某给付乔某房屋赔偿款八十一万四千一百五十元。



案件解析一、婚后购房,购房手续、房屋权属登记均只有夫妻一方姓名,如何认定房屋产权性质?

详见前文解析,请点击本段标题...


二、一方将登记在其个人名下的夫妻共有房屋,未经其配偶同意或知情,擅自以自己名义转让给他人,构成无权处分,房屋买卖合同无效。详见前文解析,请点击本段标题... 三、被单方无权处分夫妻共有房屋已发生连环转让受让方是否构成善意取得利益受损的共有人该如何维权?1)《中华人民共和国民法典》第三百一十一条(《中华人民共和国物权法》第一百零六条)规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。本案中,王某、杨某主张涉讼房屋由杨某用王某义出资购买,法院认为在这种情况下,应当从当事人的真实意思表示、购房款项的支付等方面,综合予以认定。①从当事人的真实意思表示来看,杨某与王某提供了双方声称于1996年11月17日达成的书面声明,对此乔某不予认可,且没有证据证明乔某对该声明知情并同意。王某与杨某应承担举证不能的法律后果。②从购房款的支付情况来看,王某、杨某主张购房款全部来源于杨某向亲戚朋友的借款,其仅提供证人证言证据,证据不足,法院对此难以采信。综上,杨某的行为不能构成善意取得,双方之间的转让行为应属无效2)根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)2款(原《婚姻法》司法解释(三)第11条第2款)规定,夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。本案中,诉争房产被王某擅自过户至杨某的名下,杨某又擅自出售给他人,侵害了房屋共有人乔某的财产权利,故乔某可以起诉王某和杨某要求二人对其承担损害赔偿责任。(3)非善意买受人将房屋再次转让,应与擅自出卖共有房屋一方共同对受损方承担损害赔偿责任。本案诉争房产系夫妻共同财产,王某擅自过户至杨某名下,杨某又擅自出售给他人,侵害了乔某的财产权利,故王某和杨某应当对乔某负赔偿责任。案件在审理过程中,乔某申请对涉案房产进行价值评估,经房地产评估公司评估确定该房屋现值162.83万元,法院参照评估机构出具的关于房屋价值的评估报告,依据相关法律规定判决王某与杨某给付乔某房屋赔偿款八十一万四千一百五十元。



涉案法条《中华人民共和国婚姻法》已失效)第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》已失效第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。第五十二条    有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法典(2020年1月1日生效)第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金、劳务报酬;(二)生产、经营、投资的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产,有平等的处理权。

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