开发商将住宅小区的地下车库单独出售出租，2015年前有个别开发商办理了单个车位或整体车库产权证（有些地方的权证后来被撤消）。但之后，除了单建的地下车库可以办产权证外，住宅小区高楼下的配套人防设施都没有办理产权证，开发商以最长租赁期20年出租给业主，并承诺使用期限与地上建筑物同期。不仅这一承诺违法，而且，人防工程地下车库不能归属任何个人和单位。
从现有国土资源局的资料查询可知，开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是一致的。土地面积已全部分摊到全体业主身上。这就意味着，开发商已经从分摊中收回了所有投资，包括地下车库。
根据规范设计要求，地下车库应交付地上建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，土地面积既然已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区全体业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
根据各省商品房价格管理规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。开发商并无证据证明地下车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，地下车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本。开发商再行租售的行为有违诚实信用原则。
根据物业管理条例，配套使用的附属设施设备、公用部位，属全体业主所有，开发商并未按规定取得租售车库的许可证明。因此，其租售行为违法，承诺使用期限与地上建筑物同期更是于法无据。
地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应该如道路、管线一样，是房屋的从物。按照法理逻辑，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。全体业主才是这些附属配套设施的主人。
业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于开发商，那么就承认了空间权被开发商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，开发商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
开发商根据政府规定修建地下车库，是其法定义务，其修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。该法只规定了使用权，并未明确产权归属。而且，这里的“谁投资、谁使用、谁收益”，并不意味着投资方就是开发商，前面的论述已经非常清楚地说明了开发商已经在分摊中收回其地下车库的投资， “投资”主体已经转移到全体业主，因此，使用和受益的应该是全体业主。
如果说开发商只是将人防工程改建为地下车库停车位，那么，首先必须要获得行政许可。其次，在房屋销售中已经分摊全体业主并成为附属配套设施的地下车库，若改建为停车位，则应征得全体业主同意，其收益也应该是全体业主和开发商共有；或者，开发商支付全体业主附属配套设施使用费后，才能使用。
判定小区附属设施的人防工程地下车库，在房屋销售给全体业主后，开发商是否仍属投资受益人或产权所有人，应满足以下条件：1）开发商在计算住宅分摊面积时，地下车库的建筑面积未计算在内。2）开发商的土地成本和建设成本中，地下车库有向税务部门纳税的单独申报材料。3）国家法律法规有明确规定人防工程地下车库产权归开发商所有。
根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，地方法规和规章无权对此立法。从民法精神看，确认人防工程地下车库的所有权当属民事基本制度。从实际用途看，城镇住宅小区人防工程地下车库，是为保障战时和避难时人员掩蔽、物资储藏、医疗救护、军事指挥等修建的地下保命救护指挥防护场所。因此，其权属不能划归任何个人和单位；其使用和受益权应归全体业主所有。
本文章来源于网络，如有雷同，请联系本站删除，谢谢！