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物业服务合同履行及违约责任认定原则
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/28

物业服务合同履行及违约责任认定原则

在物业服务合同签订后,物业服务企业和业主均应当按照合同约定或者法律法规的规定履行各自的合同义务。

根据 《 物业服务解释 》 第 3 条、第 4 条规定,凡物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分,物业服务企业自应受其承诺和服务细则约束,并严格予以履行,否则应承担违约责任。因为,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,往往对业主作出选聘决定具有重要作用。为更好维护业主权益,司法解释依据合同默示条款理论,合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围,即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。

对于业主而言,业主亦须严格遵守物业服务合同及相应法律、法规和管理公约的规定。凡业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业均可以请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为。虽然物业服务企业没有行政执法权,但是我们应正确认识到,基于物业服务企业获得业主委员会和业主的委托授权而取得物业区域内的管理权,故赋予物业服务企业以相应诉权,并未超出其对人和物业进行管理的权限,而且可以及时有效地制止不法行为。

在物业服务合同期限届满后,或者物业服务合同提前终止、解除的,物业服务企业应当及时退出物业服务区域并办理移接手续。根据 《 物业服务解释 》 第 10 条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”如果物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持;同时如因物业服务企业拒绝退出、移交造成业主人身或财产损害的,还应当承担损害赔偿责任。

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