黑龙江房产拆迁律师：
根据土地承包法第18条的规定,土地承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。在实践中,有的村组在发包土地时,没有召开村民会议,也未经三分之二以上的村民代表同意,即将土地随意发包;有的虽然也签订了承包合同,但签订主体不合格,导致合同无效。如万宁市龙滚镇新市村委会2011年初与万宁衡顺建材有限公司签订土地承包合同,将边黎岭山地100亩地租赁给万宁衡顺建材有限公司。但该100亩土地的发包权应属于村民小组,民主议定的范围应当是该村民小组,村委会无权发包。
承包合同签订不规范。有的承包土地双方没有签订书面合同,只有口头协议,或者合同内容约定不明确,导致双方对承包合同的内容认识不一致,从而发生纠纷。如万宁市山根镇某村将该村一块60亩土地发包,但协议书承包对承包费没有明确的约定,造成村委和承包户因承包费数额发生纠纷。
非法侵占集体土地。侵占集体土地有两种情形。
一种是村集体经济组织与村民没有签订土地承包协议,因为历史原因村民占有的土地一直不交回集体,侵害了集体的土地所有权。如村民林某自2012年承包集体土地期满后拒不交纳承包费,累计拖欠承包费2500元。和乐镇英豪村委会部分干部群众更是承包集体虾塘期满后拒不交纳承包费,今年4月引发群众集体上访。
另一种是实际占有使用土地面积超出合同约定范围。有的承包户不严格按照合同约定的土地面积使用土地,致使集体的土地被无偿使用。
违反合同约定私自改变土地用途。承包法第17条规定,承包方要维持土地的农业用途,不得用于非农建设;依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害。但有的土地承包户违反合同约定的土地用途,未办理农用地转建设用地审批手续,私自在可耕地中进行建设。如和乐镇联丰村委会部分村民在自己承包的土地上私自改变土地用途,建设永久性住宅。更为严重的是个别村干部利用手中的权力以低价从农户手中承包、转包后又以高价擅自再转包,从中坐收渔利,双方未约定土地用途,致使发生土地用途被改变的现象。如后安镇七星村委会个别村干部将农户承包的耕作地转包过来后以宅基地高价出售而引发矛盾纠纷。