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国有土地使用权出让行为应认定为行政行为还是民事法律
摘自:龙房川
点击: 次
发布时间:2016-2-17

国有土地使用权出让行为应认定为行政行为还是民事法律行为?

答:国有土地使用权出让行为应认定为民事法律行为,发生纠纷也应按民事诉讼处理。

理由:

    第一,土地使用权出让的主体是国家,政府土地管理部门只是代表国家具体依法履行土地出让行为。国家在履行土地使用权出让行为时,是以土地所有权人的身份出现,其法律地位只是一个民事主体,与土地使用权受让人的法律地位完全平等,土地使用权出让合同的订立也完全遵循的是平等、自愿、有偿的原则,合同内容也是当事人真实的内心意愿的表达。

    第二,《物权法》第三编规定了用益物权种类,并明确规定有建设用地使用权,建设用地使用权人有权对国家所有的土地行使占有、使用和收益的权利,在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。土地使用权所具有的排他性、对世性也决定了国家在出让土地使用权时必须以所有权人的身份,必须将出让行为作为平等主体之间合意创设物权的行为,如果国家是以土地管理者的身份出让土地使用权,那么土地使用权将成为受出让人单方意志摆布的权利,丧失对世效力,背离了物权法的基本原则。

    第三,土地使用权出让金是一次收取若干年土地使用费的总和,可称之为土地使用权价格,其实质是资本化的地租,由狭义的地租和土地固定资产的折1日和利息所组成。

    第四,从土地市场的分类看,土地使用权出让是土地一级市场,土地使用权转让是土地二级市场,二者密不可分。行政行为说将土地使用权出让视为行政行为,而把土地使用权转让定性为民事法律行为,人为地将土地一级市场与二级市场割裂开来,有欠妥当。

综合以上理由,我们认为,涉及国有土地使用权出让,是一种建立在平等民事主体之间的民事法律行为,发生的纠纷同样应当作为普通民事诉讼而非行政诉讼处理。

结语(律师提示):将案件性质确定才能对诉讼依据的法律得以确定。

规范指引

    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

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