重庆市渝北区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第07487号
原告王某（1330231960XXXX0820），女，41岁，汉族，住河北省X市X县某村X号。
委托代理人谭某、陈某，重庆某律师事务所律师。
被告重庆某有限公司，住所地：重庆市渝中区民权路X号。
法定代表人乔某，总经理。
委托代理人龚某，男，39岁，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告王某与被告重庆某有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由代理审判员赵文建独任审判，适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人陈荣祯，被告的委托代理人龚波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月24日，原被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于重庆市渝北区红锦大道X号的某栋x单元x号房，套内面积为82.99平方米，总价款为328 620元，交房日期为2007年10月30日。合同签订后，原告及时向被告支付了首付款138 620元，并将按揭贷款190 000元划入了被告帐户，但被告未按合同约定的时间交付房屋，原告直至2009年12月20日才接房装修。被告迟延交房两年多的行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金25 632元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，当庭举示了如下证据：
1、《重庆市商品房买卖合同》复印件，拟证明被告承担逾期交房违约金的计算标准；
2、销售不动产统一发票复印件、《个人按揭贷款合同》及借款借据复印件，拟证明被告已经交纳了全部购房款。
上述证据，经庭审质证，被告认为原告举示的证据1、2均为复印件，真实性无法确认，不能证明原告履行了全部付款义务。
被告辩称：原告要求支付违约金无合法依据，且已超过诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，当庭举示了如下证据：
1、重庆某物业管理有限公司出具的物管费收据9张及说明，拟证明原告从2008年3月开始交纳涉案房屋的物业管理费，其已于2008年3月已经接房；
2、房屋权属证书，拟证明涉案房屋在2008年9月12日前已具备交付条件；
3、（2010）渝北法民初字第3070元民事判决书，拟证明被告于2008年3月已交付房屋。
上述证据，经原告当庭质证，原告对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为证据1与本案无关联
根据双方当事人当庭质证意见，本院对原被告居室的证据认证如下：
1、原告举示的证据1、2虽是复印件，但该证据与被告举示的3070号判决等证据能够相互印证，本院对原告举示的证据1、2予以采信；
2、因原告对被告举示的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
经审理查明，2007年6月24日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：被告将位于重庆市渝北区红锦大道557、558号“唐庄名厦（金城地豪）”某幢x单元x层x号住房一套出售给原告，套内面积82.99平方米，建筑面积111.56平方米，套内单价为3959.75元/平方米，总价为328 620元；原告在签订本合同时向被告支付总房款的42%即138 620元，余款190 000元由原告向银行申请13年的个人购房贷款支付；被告应于2007年10月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他方面进行了约定。
合同签订后，原告于次日向被告支付了首付款138 620元，2007年7月5日，原告与重庆市商业银行股份有限公司龙头寺支行及以被告和重庆天宇房地产综合开发有限公司为保证人，三方签订了《个人按揭贷款合同》，由原告向龙头寺支行贷款19万元一次性划入被告在该行的银行账户上。2007年7月9日，龙头寺支行向原告出具了借款借据。
2008年9月12日，本案涉案房屋取得了房屋权属证书，载明的地址是渝北区龙溪街道红锦大道559号唐庄名厦某幢x-x号。
庭审中，原告陈述被告于2009年12月20日交付房屋；被告陈述其于2008年3月19日将讼争房屋交付原告使用，并以原告交纳物业服务费的收据予以证明，该收据载明的计费最早时间段是2008年4月1日至2008年4月30日；被告还提出原告的主张已经超过诉讼时效。
2011年6月22日，原告以被告存在迟延交房为由向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方自愿协商一致签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效。双方均应按照合同全面履行自己的义务。
本案所争议的焦点是：原被告实际交房的具体时间，被告是否存在迟延交付房屋，如果存在迟延交房，原告要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。下面对焦点问题逐一评判：
1、庭审中，原被告对交房时间的陈述差距较大，且不能形成一致。根据被告举示的物业服务费的收据结合物业服务费的交纳惯例，能够确定原告最早于2008年4月1日开始交纳讼争房屋的物业服务费，应当认定讼争房屋的交接房时间为2008年4月1日。
2、原、被告双方合同约定，被告应于2007年10月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但本院确定的交房时间为2008年4月1日，故被告存在迟延交房的事实，逾期交房期间为2007年10月31日至2008年3月31日止。
3、因被告存在迟延交房，且未举示证据证明迟延交房是原告导致的，其应当按照合同约定承担迟延交房的违约责任，即从2007年10月31日起以328 620元为本金按每日万分之一的标准计算至2008年3月31日止向原告支付违约金。
4、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条规定：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，诉讼时效应从实际交房之日开始计算适用二年的民事权利保护的诉讼时效，因原告未举示证据证明诉讼时效存在中止、中断等，诉讼时效截止时间应为2010年3月31日，即原告应于2010年3月31日前向法院请求民事权利的保护，但其于2011年6月22日向本院，已超过诉讼时效。故本院对原告要求被告支付迟延交房违约金的请求不予支持，对被告提出的诉讼时效的辩解理由予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条规定、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王某的全部诉讼请求。
案件受理费220元，由原告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 赵 文 建
二Ｏ一一 年 八 月 二十三 日
书 记 员 王 瑶