新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
（2011）乌中民四终字第1号
上诉人（原审原告）：姬建庆，男，汉族，1981年7月23日出生，无固定职业，住甘肃省通渭县碧玉乡李家川那坡社3号。
委托代理人：李军锋，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦晓蕾，女，汉族，1973年1月25日出生，新疆边防总队四五二七工厂军官，住新疆边防总队四五二七工厂。
委托代理人：朱小青，新疆百福律师事务所律师。
上诉人姬建庆因与被上诉人秦晓蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2010）新民三初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月21日受理后，依法组成合议庭于2011年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人姬建庆的委托代理人李军峰，被上诉人秦晓蕾的委托代理人朱小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年7月7日，乌鲁木齐市新市区苏州路苏州花园二期84号8号楼1单元501室房屋的所有权人沈明、马宗侠自愿放弃对苏州路苏州花园二期84号8号楼1单元501室房地产所享有的权利，并将该房地产交由购买人即被告，由被告对该房地产享有占有、使用、收益权。2007年9月4日，被告出具声明书，确认自当日起，由被告以沈明、马宗仪名义按期支付乌鲁木齐市新市区苏州路苏州花园二期84号8号楼1单元501室房屋的银行按揭款。当日，被告与沈明、马宗侠将上述两份声明在公证处进行公证。后沈明既未将房屋交付被告，亦未将房产过户至被告名下。2010年3月12日，被告持上述公证书，并将房屋所有权并非被告的事实告知原告，原告仍与被告签订房产转让合同书，约定将苏州路苏州花园二期84号8号楼1单元501室房屋以319000元价格出售给原告，且原告应向被告支付20000元定金，被告应在签订合同十日内将房屋交付原告。合同签订当日，原告将20000元定金交付被告。后被告既未将房屋交付原告，亦未将房产过户至原告名下。另查明，2010年4月30日，该房屋所有权人沈明将该房屋过户至案外人张爱玲名下。
原审法院认为：原告涉案房屋的原所有权人沈明、马宗侠将该房屋出售给被告，并对该事实进行了公证。但该房屋原所有权人在声明中已明确，被告仅享有对该房屋的占有、使用、受益权，并不享有对该房屋的处分权。事实上，被告从原房屋所有权人处取得的不是该房屋的所有权，仅是该房屋所有权的期权即取得该房屋所有权的一种预期的权利，该期权能否实现在原房屋所有权人将房屋产权过户至被告名下之前是不确定的。而在该期权未实现的情况下，被告无权处分该房屋。而对被告无权处分该房屋的事实，原告在合同磋商过程中是知晓的，且原告亦确认在签订合同前其亦明知该房屋所有权人为沈明。因此，被告出售该房屋的行为应认定为无权处分的行为。而事后，被告亦未取得该房屋的所有权，因此，被告与原告签订房产转让合同书应属于无效合同，无效合同中的条款对原、被告双方没有约束力。依照我国合同法的相关规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将原告向其支付的20000元定金返还原告。据此，原审法院判决：一、被告秦晓蕾返还原告姬建庆定金20000元；二、驳回原告姬建庆其他诉讼请求。
上诉人姬建庆不服原审判决上诉称：1、2010年3月12日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同书》是双方当事人真实意思表示，被上诉人告知上诉人转让房产是按揭房，并不违反我国强制性、禁止性法律规定。一审法院判决我们双方签订的是无效合同错误。2、根据上诉人与被上诉人之间签订的《房产转让合同书》内容，上诉人没有发现有适用合同无效的条款，涉案房屋虽然是在银行设定抵押的按揭房，但对于抵押银行来说，只要借款人提前还贷解除抵押，银行不干涉也无权干涉房产转让，因此原审法院确认房产转让无效有误，请求二审法院依法改判。
被上诉人秦晓蕾答辩称：上诉人的请求不能成立，我方从沈明处买房子没有办理过户手续，对涉案房屋不享有所有权，在此情况下我与上诉人签订房屋买卖合同是无效的。原审法院判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院审理查明的事实与原审法院查明事实相同。
上述事实有房产转让合同书、公证书、收条、房产证及庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为，我国物权法规定，物权转移以登记为生效要件。涉案房屋的所有权人沈明、马宗侠将该按揭房转让给被上诉人秦晓蕾时已声明受让人秦晓蕾对涉案房屋仅享有占有、使用、收益权，并不享有所有权。并且被上诉人秦晓蕾也未办理房屋过户登记手续，故被上诉人秦晓蕾并不享有涉案房屋的所有权及处分权。在此情况下被上诉人秦晓蕾又将房屋转让给上诉人姬建庆，并未征得所有权人及按揭房抵押权人同意，其无权处分行为违反我国法律禁止性规定，故双方签订的房产转让合同系无效合同。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因双方所签订的合同为无效合同，故不适用该合同中的定金违约条款。上诉人姬建庆提出双方所签合同为有效合同，应适用定金条款的上诉理由无法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（姬建庆已预交），由上诉人姬建庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 艳 萍
审 判 员 程 慧 玲
代理审判员 兰 莉
二0 一一年三月十八日
书 记 员 吕 雷 雷