上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2011）普民三(民)初字第397号
原告（反诉被告）陈某
被告（反诉原告）苏某
原告陈某与被告苏某及反诉原告苏某与反诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某的委托代理人、被告（反诉原告）苏某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2007年10月21日，原、被告就被告所有的上海市普陀区中山北路3751弄17号1805室房屋签订《租赁合同》，合同约定，租赁期限自2007年11月起至2008年10月31日止，租金每月2400元，押金4800元，双方另对付款方式、应履事项、违约责任等做出约定。当日，原告将租金、押金交付被告，被告出具租金与押金收据，并将上述房屋交付给原告使用。合同期满后原、被告未续签合同，原告继续租用上述房屋。2010年1月起，经原、被告协商，租金调整为每月2800元。2010年8月，原告通知被告《租赁合同》将于同年10月30日终止，被告表示同意，双方于同年10月30日办理房屋交接手续。之后原告多次要求被告返还押金4800元，但被告却以种种理由不予返还。原告认为被告《租赁合同》已终止履行，上述房屋已交还被告，被告应返还押金，其不予返还的行为违反法律规定，故向法院起诉，请求判令：1、被告返还原告租房押金人民币4800元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告苏某辩称：《租赁合同》约定租赁房屋仅由原告一人居住使用，不得转租或和他人共同居住，但在租赁期间被告发现原告实际和他人共同居住使用租赁房屋，押金因原告违反合同约定事项，已依约作为违约金处理，并得到了原告的认可，被告未收到过原告对此处理提出的任何异议。之后，原告一直未配合被告签订新的租赁合同，也未再支付租房押金，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告苏某诉称：反诉原、被告签订的2007年11月1日至2008年10月30日为期一年的租房合同到期后，反诉被告一直未配合反诉原告签订新的租赁合同，并以刚出校门收入不高、不要发票可以不用交税、保证爱护使用设备和保持室内清洁等理由，恳求得到一个明显低于市场价格的房租标准，反诉原告基于反诉被告当时诚恳态度和上述理由，最终以明显低于市场价（比市场价约低600元）的价格租给了反诉被告，但反诉被告之后一直回避反诉原告签订新的租赁合同的要求。2010年10月，反诉被告提出终止租赁关系后，反诉原告立即表示同意。2010年10月31日双方交接时反诉原告发现租赁房屋脏乱，设施损毁严重，即立刻表示反诉被告应按承诺完成退租前应完成的事项，故当日双方未办理移交手续，只是抄记了水电煤表读数。反诉被告表示会尽快处理，并口头委托反诉原告帮忙协助解决，反诉原告完成房屋清洁、设施维修更换等事项后，联系反诉被告处理未结费用事宜，反诉被告仅于2010年11月21日露面一次，后再未与反诉原告联系，直至其提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告曾认可租赁房屋设施已坏需要修复的事实，并表明了进行维修的态度，故反诉被告应按承诺支付未结水电煤费用和各类维修、清洁、更新补偿等费用；且由于反诉被告故意拖延交付钥匙时间，导致反诉原告延迟另行出租房屋，反诉被告应支付相应租金补交款。反诉原告故提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告水电煤费、清洁费、设备维修费、购置补偿费合计人民币2866.38元；2、反诉被告支付反诉原告2010年11月1日-2010年11月21日租金补交款人民币1960元。
反诉被告陈某辩称：对水电煤费无异议，小柜玻璃、浴室花洒也愿意赔偿，不同意支付其余费用。反诉原告共交付3套钥匙，2010年10月30日反诉被告返还了2套，之后反诉原告即开始对房屋进行装修，剩余1套于2010年11月21日归还。综上，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：上海市中山北路3751弄17号1805室房屋（以下简称“租赁房屋”）所有权来源为房改售房，权利人为被告。2007年10月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于中山北路3751弄17号1805室房屋出租给乙方使用，房屋租金每月为人民币2400元（以下币种均为人民币），乙方付甲方押金4800元，租赁期限自2007年11月1日起至2008年10月31日止。双方议定首期付贰月押贰月租金，以后按每贰月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据给乙方。乙方向甲方承诺：租赁该房屋仅作为自己居住使用，保证不发生群租现象。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。乙方应按约支付房租及有关应付的水、电、煤气、电话费和有线电视及除物业管理费外的其他费用，并爱护使用租赁的房屋及设备。除不可抗拒性因素（如拆迁等）外，双方不得任意终止本合同；租赁期满后，甲方对房屋及设备清点交接完毕后应将押租保证金不计息地退回乙方。同日，被告出具收条，确认其收到原告支付的租赁房屋2007年11月1日至2007年12月30日租赁费4800元及租赁押金4800元，合计9600元。之后双方均依约履行。合同期满后，原告仍按照《租赁合同》约定的租金标准和支付方式向被告支付租金，被告亦收取并出具收条。2010年1月起，租金变更为每月2800元，原告支付租金至2010年10月30日。
2010年10月31日，原、被告至租赁房屋处办理房屋交接手续，因房屋脏乱且设施损坏，被告要求原告按《租赁合同》约定对房屋进行清理，原告请被告协助进行房屋清洁和设备更换，双方未签署房屋交接书，原告交还2套房屋钥匙，保留1套钥匙。2010年11月20日21时07分，被告向原告发送手机短信：“小陈：我是海鑫房东老苏。今简单告之（应为‘知’）：已完成的有空调维修加液/寻找并购买洗浴花撒（应为‘洒’）支架/请人数天清洗厨房盥室微波炉等，尚有待处理：定配8MM需倒边茶几玻璃和小柜同色茶色玻璃/大房钢窗一块3MM玻璃配置（物业要求自购玻璃/钢钩/硅胶，他们收费代装）/损坏且油腻严重的煤气灶（全进口）维修清洗/油腻严重油烟机清洗/抽水马桶抽水配件购买并维修等。我已花了很大精力试图节约处理，但至今未果。已有租客来预定租房，但要求解决这些问题，因此也请你自己想想办法（可带走处理）。装修到下周结束。下周日前我整理完成。如届时仍不能完成存在的问题，我将购买新的。明天我找地方买玻璃/钢钩/硅胶。老苏”同日21时44分，原告通过手机短信回复被告：“明天我跟吴畏会过去弄弄。” 同日21时53分，被告通过手机短信回复原告：“好。明上午我等你。” 同日21时56分，原告通过手机短信回复被告：“明天我加班，我下班后跟吴畏一起过去看看，吴畏这边也是加班的，另外一个同学回金山了，所以我们准备晚上过去先看看，在（应为‘再’）找人来修。”2010年11月21日，原告、原告委托代理人及被告在租赁房屋处碰面，原告返还剩余1套钥匙，双方协商房屋清洁和设备更换事宜，后三人一同离开租赁房屋。2010年12月13日10时41分，被告向原告委托代理人发送手机短信：“1）小吴：我是海鑫房东老苏，水电煤账单已到尚需结93.38，我拟本周与你结清押金款。按11/20短信和11/21当面约定；2）另需结：二台空调维修710.00 煤气灶更换补贴1200.00 脱排维修清洁人工补贴300.00 钢窗玻璃材料人工73.00 3）小柜玻璃门更换及配件100.00 浴池花撒（应为‘洒’）支架更换和便厕维修50.00 去掉小房橱门误贴镜子及清洁材料人工40.00 4）厨房盥房等房清洁300.00，共计2866.38，结款时请带好押金收条，我拟本周末了结此事，具体可来电约定。”同日10时59分，原告委托代理人通过手机短信回复被告：“收到消息，我会转发他们商量一下。”后双方未再联系。现原告认为被告按照合同约定返还租房押金，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。诉讼中，被告提出反诉，请求法院依法判决支持其反诉诉请。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，关于本诉，原、被告间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，双方虽未续签合同，但均实际按照该合同约定行使权利、履行义务，因此原、被告间的合同应为不定期租赁合同。被告辩称因原告违反合同约定与他人共同居住使用租赁房屋，故押金作为违约金扣除。对此原告主张在签订合同时曾将多人共同居住租赁房屋的事实口头告知被告。本院认为，合同中并未明确约定多人居住使用租赁房屋的违约责任承担方式，被告将押金作为违约金扣除的行为并无合同依据，加之被告亦承认其对数人居住租赁房屋的事实早已知情，却未因此终止合同，现合同因双方合意终止，被告再行主张以押金抵作违约金，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳，被告应依约返还押金。关于反诉，根据《租赁合同》约定及法律规定，反诉被告有义务在租赁关系终止时结清水、电、煤等相关费用并妥善返还租赁房屋，现反诉被告并未履行相关义务，反诉原告的诉请于法有据，本院予以采纳。双方对水、电、煤气费用、小柜玻璃更换费用、浴室花洒维修费用没有异议，本院亦予认可。油烟机与坐便器因反诉被告使用不当导致损坏严重，无法继续使用，故更换费用应由反诉被告承担。至于大房钢窗玻璃更换、油烟机清洗、小柜门上镜费用，因反诉原告作为出租方，依法负有租赁房屋的维修义务，且反诉原告并未提供证据证明该维修是因反诉被告过失导致，故对其要求反诉被告负担维修费用的主张本院不予支持。另，反诉原告主张清洁费用依合同约定应由反诉被告负担，但合同中并未明文记载，本院难以支持；空调整修因双方均确认空调损坏系案外人统一装修租赁房屋外立面所致，该费用亦不应由作为房屋承租人的反诉被告承担；餐桌配套椅子因未记载于租赁合同中室内设施清单内，反诉原告亦未能提供其他证据证明其交付房屋时椅子的具体数量，故对其主张本院亦难支持。另，反诉原告主张反诉被告故意拖延交还钥匙时间，但未能提供证据证明，因反诉被告是经得反诉原告认可后方留有租赁房屋钥匙，且反诉原告获取钥匙后即开始整修房屋及设施，显然表明反诉原告已经占有、使用了系争房屋，故对反诉原告要求反诉被告支付租金补交款的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告苏某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某租房押金人民币4800元；
二、反诉被告陈某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏某水费、电费、煤气费人民币93.38元；
三、反诉被告陈某应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏某小柜同色茶色玻璃及配件购置费用、浴室花洒维修及配件费用、灶具及坐便器更换费用人民币940元；
四、对反诉原告苏某的其余反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告负担；反诉受理费人民币25元，由反诉原告负担人民币20元，反诉被告负担人民币5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 郝晓鹃
二Ｏ一一年四月十四日
书 记 员 李妍卿
转自法律快车