浙江省余姚市人民法院民事判决书
（2010）甬余丈民初字第52号
原告：孙峻，男，1970年5月15日出生，汉族，住浙江省余姚市凤山街道余丈新村2幢203室。
委托代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。
委托代理人：沈菊军，浙江阳明律师事务所律师。
被告：劳利军，男，1966年10月24日出生，汉族，住浙江省余姚市凤山街道城东新村双河村5队，现住浙江省余姚市城东新区万丰苑北区28幢302室。
被告：王会军，男，1981年4月19日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县常庄乡前王庄村，现住浙江省余姚市舜北新村4小区120幢102室。
两被告共同委托代理人：庞学雷，余姚市江南法律服务所法律工作者。
原告孙竣与被告劳利军、王会军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月31日立案受理。本院依法组成合议庭，于2010年7月6日公开开庭进行了审理。原告孙竣及其委托代理人沈菊军，被告劳利军、王会军的共同委托代理人庞学雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙竣起诉称：2005年9月15日，原告经中介介绍，向被告劳利军购得余姚市城东新区星光苑4幢101室的房屋一套。原告经简单装修后即入住该房屋。因当时该房屋尚未取得相关产权证，双方约定在可以办理权证时由中介协同原告与被告劳利军一起办理房屋权证，并同时过户给原告。2009年，被告劳利军在办理权证时并未通知原告共同前往，后因需房屋预售专用发票收款收据原件，就在明知该票据原件在原告处的情况下，被告劳利军却谎称该票据遗失，经补办后已顺利取得该房屋权证。原告知悉后，多次向被告劳利军要求过户，被告劳利军均以种种借口推辞，拒不协助办理。2009年6月2日被告劳利军以房屋所有权人向原告提起诉讼，原告方知被告劳利军已于2009年5月10日和被告王会军恶意串通，签订了房屋买卖协议，将上述房屋出让给了被告王会军。被告劳利军明知该房屋早于5年前出让给了原告，原告入住至今已5年，却仍在未收取分文的情况下将该房屋“出售”给了被告王会军（王会军系外地人，在姚无固定工作，且所住房屋也系贷款抵押），并办理了相关过户手续。而被告王会军亦在未支付分文，并明知该房屋系原告购买并已居住的情况下，买受了该房屋，取得了相关权证。被告劳利军与被告王会军的房屋转让协议中，未涉及车库的买卖，而在产权过户时，被告劳利军却不收分文，免费对该车库（该车库产权实际上属于原告）也进行了过户。之后，被告王会军又对该房屋进行了抵押。原告认为，被告劳利军、王会军种种不正常的行为均显示双方之间的买卖系恶意串通，已严重损害了原告的合法权益，并以“合法”形式掩盖其非法目的，因此被告劳利军与被告王会军关于余姚市城东新区星光苑4幢101室的房屋买卖合同应属无效。为此，原告诉至法院，请求判令被告劳利军与被告王会军关于余姚市凤山街道星光苑4幢101室的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由两被告承担。
为证明以上诉称的事实，原告向本院提供如下证据：1、2005年9月15日原告与叶文权签订的房屋买卖协议、2005年8月30日由劳利军出具给叶文权的委托书、本案讼争房屋的电信业务专用发票、本案讼争房屋的有线电视安装发票各1份，证明原告购买了本案讼争房屋，并且已入住5年，现仍由原告居住的事实。2、商品房专用收款收据1份，证明该票据的原件仍由原告持有的事实。3、2009年5月10日两被告签订的房屋转让协议、被告劳利军于2007年9月21日补办的销售专用发票、房产权证[系复印件，来自于（2009）甬余民初字第1145号]，证明两被告之间签订的房屋转让协议，且双方办理了过户手续，但是种种细节证明这个转让不正常的事实。
被告劳利军答辩称：原告并未向本被告购买过本案讼争的房屋，本被告也未将该房屋出售给原告。本被告只是将该房屋出售给叶文权，该纠纷在生效判决中确认原告与本被告之间没有买卖关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明以上辩称的事实，被告劳利军向本院提供了（2010）浙甬民二初字第24号民事判决书1份，证明委托书仅仅是用于办理相关权证，并不是出售房屋的委托，判决书中对委托书的性质已经作了明确的认定的事实。
被告王会军答辩称：原告与本被告之间没有任何法律关系，为什么会发生本案的诉讼？完全是原告的臆测。本被告与劳利军之间的房屋买卖是两被告之间的关系，与原告没有任何关系。原告在诉状中称，本被告没有工作，这与事实完全不符，本被告在两家单位上班，一家是担保公司，另一家是九重天大酒店，收入也比较丰厚，故要求驳回原告对本被告的诉讼请求。
为证明以上辩称的事实，被告王会军向本院提供了余姚市九重天大酒店、余姚市永晟担保有限公司的工资清单各1份，证明被告王会军有固定的工作，也有固定的收入的事实。
经审理，本院认定以下事实：2004年，被告劳利军的原有房屋由余姚市城东经济开发区管委会拆迁，后经安置取得了其中一套即本案讼争的位于余姚市城东新区星光苑4幢101室的房屋。2005年8月30日，被告劳利军通过中介人出具了委托书1份，载明：“有余姚市城东新区双河村劳利军身份证：330219661024753，因经济缘由，现将城东开发区分配的安置房星光苑4-101面积162.89平方米房出售，有关房屋经济结算、权证手续全权委托本村叶文权办理，特立此书为凭。委托人劳利军，受托人叶文权，中证人赵林平。”2005年9月13日，经中介人王始煊、赵林华介绍，被告劳利军与叶文权签订了房屋买卖协议。同年9月14日，经中介人王始煊、赵林华介绍，原告孙竣与叶文权签订房屋买卖协议。协议订立后，原告支付叶文权购房款428 924.50元和车库款76 627元，取得了房屋钥匙，该房由原告占有使用至今。2009年4、5月间，被告劳利军以叶文权未付清房款为由，提出与叶文权解除买卖合同，同时将该房屋出让给了被告王会军，双方于2009年5月10日签订房屋转让协议，同年5月，被告王会军取得了本案讼争房屋的所有权证。在被告劳利军与被告王会军的房屋买卖中，双方约定的购房款为51 7069元，被告王会军至今未向被告劳利军支付过购房款，双方之间的房屋买卖不包括车库，但在被告劳利军协助被告王会军办理的房屋权证上登记记载了由原告孙竣购买的车库一间。以上事实由各方当事人的陈述以及原告提供的证据1、2、3，被告劳利军提供的（2010）浙甬民二初字第24号民事判决书予以证明。
本案争议的焦点是两被告之间签订的房屋转让协议是否合法有效。原告认为，被告劳利军出具给叶文权的委托书系劳利军委托叶文权买卖房屋，对此被告劳利军是明知的。原告向被告劳利军购得房屋后装修使用该房屋，被告劳利军没有提出过异议。被告劳利军与被告王会军的房屋买卖以及房屋权证过户存在着许多不正常的疑点问题。被告王会军在没有实际支付过购房款、车库款，买房时没有看过房屋现状的情况下，非常顺利地取得了该房屋的所有权。在原告已经与被告劳利军协商房产权过户过程中，两被告将房屋进行过户，并为此支付房屋营业税。以上种种行为，原告认为都是不正常的，不符合正常的交易习惯，故认为两被告之间签订房屋买卖协议的行为系恶意串通，房屋买卖协议是无效的。被告劳利军认为，原告并不是向本被告购买房屋，本被告出具给叶文权委托书时间是2005年8月30日，当时出具委托书是让叶文权办理房屋的有关手续，并不是转售。从相关证据来看，原告是向叶文权购买房屋。由于叶文权没有按约支付房款，本被告于2009年4月通知叶文权解除房屋买卖合同，然后将房屋转售给被告王会军，这是符合法律规定的。被告王会军认为，本被告向劳利军购买房屋是双方真实意思表示，双方之间虽然之前有经济上的交往，但劳利军把房屋卖给本被告，未违反法律规定，至于通过什么方式付款，这是两人之间的事，与他人没有任何关系，也未违反法律规定。所以原告提出的所谓瑕疵、疑点，都是原告的臆测，两被告之间的房屋买卖协议是有效的。本院认为，被告劳利军与被告王会军之间存在恶意串通，双方之间签订的房屋买卖协议是无效的。主要理由：1、被告劳利军对本案讼争房屋的买卖流转是明知的。2005年8月30日，被告劳利军出具给叶文权委托书，有关房屋经济结算、权证手续全权委托叶文权办理，2005年9月13日与叶文权签订房屋买卖协议，将讼争房屋以488 670元价格卖给叶文权。同年9月15日，叶文权以508 924.50元卖给本案原告孙竣，并与孙竣签订房屋买卖协议，叶文权在收取总房价的80%房款以及车库款的同时将该讼争房屋交付给孙竣使用，原告孙竣使用该房屋至今已长达4年多，被告劳利军在诉讼中也承认本案讼争房屋曾卖给叶文权以及原告孙竣使用至今这两个事实，对上述事实被告劳利军是明知的，被告劳利军在明知房屋已出卖，已交付他人使用且从未提出过异议的情况下，再将房屋转卖给被告王会军，属于“一房二卖”的行为。2、被告劳利军与被告王会军相互串通的故意比较明显。2009年4月份，被告劳利军以叶文权未付清房款为由单方提出解除合同，在未经过双方协商解除或者通过司法途径确认解除的情况下，于同年5月10日与被告王会军立即签订房屋买卖合同，并于同年同月下旬协助被告王会军办理房屋产权过户手续，被告王会军取得房屋所有权后，于2009年6月起诉本案原告孙竣，要求其腾空并出让房屋，在比较短的时间内两被告完成以上一系列连续的行为，显然两被告主观上存在预先串通的情况。3、被告王会军取得讼争房屋并非出于善意。根据被告王会军本人的陈述，2009年5月10日与被告劳利军签订房屋买卖协议，协议签订后双方立即办理了房产过户手续，至今仍未向被告劳利军支付过分文购房款，双方之间发生的房屋买卖是因为双方之间存在着债权债务关系，是以房抵债，抵过之后被告王会军倒欠被告劳利军购房款20多万元，待取得房屋后再支付余款，同时提出在购买房屋前未看过房屋现状。本院认为，被告王会军与被告劳利军之间没有特别的关系，在不了解房屋实际状况，不察看房屋现状的情况下，被告王会军怎么可能愿意与被告劳利军签订房屋转让协议；在未支付购房款和车库款的情况下，被告劳利军在签订合同的当月非常自愿地立即协助被告王会军办理房产权过户手续，被告王会军非常顺利地拿到房屋所有权证；被告王会军与被告劳利军发生房屋买卖关系，按理应由被告劳利军履行交房义务，与原告孙竣不发生关系，在购房前也未察看房屋使用状况，但被告王会军在拿到房屋所有权证后短时间内立即起诉本案原告孙竣腾退房屋（另案处理）却是非常明知的。以上种种行为表明，被告王会军与被告劳利军之间的房屋买卖是不正常的交易行为，也是违背常理的，被告王会军取得房屋所有权证并非出于善意。由于本案讼争房屋是拆迁安置房，根据当时当地的情况，拆迁安置房买卖时均不能及时办理房产权证过户手续，本案原告孙竣购买本案讼争房屋后未能及时取得房产权证，这种情况符合当时当地的交易习惯，属于正常的房屋买卖行为。所以，本院认为，被告劳利军与被告王会军之间主观上存在恶意串通，双方之间的房屋买卖行为，已严重损害到本案原告孙竣的利益，故该房屋买卖合同是无效的。
综上，本院认为，被告劳利军与被告王会军之间的房屋买卖存在着恶意串通，且损害本案原告孙竣的利益，故两被告签订的房屋买卖合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力。原告要求确认两被告之间签订的关于余姚市凤山街道星光苑4幢101室房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
被告劳利军与被告王会军于2009年5月10日签订的位于余姚市城东新区星光苑4幢101室房屋买卖合同无效。
本案案件受理费8 971元，由被告劳利军、被告王会军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：810060143738093001，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 建 军
审 判 员 吕 利 群
审 判 员 汪 惠 萍
二O一O年七月二十一日
代书 记 员 李 瑾