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[二手房合同]剖析各种前所未现的二手房纠纷
摘自:龙房川
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发布时间:2011/9/22

[二手房合同]剖析各种前所未现的二手房纠纷

【黑龙江龙房川律师事务所,拆迁律师,土地律师,离婚律师,工程合同律师,拆迁合同,二手房合同,法律顾问】
所有房产投资者应以此为鉴,避免自身陷入如此法律旋涡。
  【案例一】故意不贷款被“拗”定金
  2004年3月,李文满在上海莘庄地区购买了一套面积不大的老公房,想通过出租投资赚钱,当时这套55平方米的房子花了他38万元。
  经过一年时间的尝试,他决定卖出这套房产,因为出租收益并不如预期的多,而当时的房价涨幅又颇高,让他很动心,于是他在当地的一家中介公司挂出了转让的牌子,叫价45万元。[二手房合同]
  2005年3月11日,中介通知他,有位先生对挂牌的房子有兴趣,想上门来看。于是,当天晚上,买家郭先生上门看了房子,表示很喜欢,并商谈下降一些价格。
  经过1天时间的商量,买卖双方迅速达成协议,43万成交,并于3月13日签订转让协议并交了定金四万元。
  记者看到,在这份转让协议以及和中介签署的居间协议中都有这样一个条款:“如果买家无法办理出房屋贷款(50%部分一次性自付,50%部分贷款),该协议自动终止,定金全额返还,并不收取任何其他费用。” [二手房合同]
  不办贷款
  签了协议后,中介找李文满商量,说现在的二手老公房贷款办理有点难度,担心郭先生办不出来,让他想想办法。
  李文满想起来自己认识一个熟人在一家担保公司就职,就去找他询问。那位熟人在详细了解了这个情况后,表示解决办法很简单,只要通过他们的渠道向银行申请,绝对能办下来贷款。
  于是李文满立刻将这个消息告之郭先生和中介,并帮下家联系好了所有担保公司的事项,让他3月14日去办理手续。[二手房合同]
  谁知风云突变就在那几天。郭先生3月14日没有出现在担保公司门口,李文满跟他联系后他表示推迟一天,3月15日去,可是到了时候他人到了但是居然没带任何证件材料,于是只得约好3月17日再去。但是到了那天上午,李文满收到一条来自担保公司的短消息说:“郭先生打电话来说他不用贷款了,请你不用来了。”
  此时,李文满想起最近中央刚刚下达了一系列稳定房价的措施,社会上也在传说房价可能要跌,于是怀疑下家是否考虑到这一点,想撤回投资。
  3月20日,双方在中介的撮合下再次见面,事实印证了李文满的猜想,下家明确表示,因为贷款无法申请到,他无力购房,要求返回定金。
  公堂相见[二手房合同]
  由于李文满不同意全额返回定金,而郭先生则坚持贷不出款的责任不在己,双方只能上法庭理论了。
  5月9日开庭。法庭上,原告郭先生表示,办不出贷款的是因为李文满不配合,应该他去办证明出示材料的他都不去。这一点经过中介公司和担保公司的证明被驳斥了,因为他们都证明李文满对贷款一事非常起劲,每天通过电话联系,还上门等候。
  于是郭先生又表示办不出贷款是因为银行方面的政策调整,不给老公房贷款所致,但担保公司出示的材料又证明,通过他们运作,贷款也是可以顺理成章地办下来的。
  最后,理屈词穷的他甚至搬出自己经常不交手机费,资信记录不良,银行肯定不给贷款等等。然而经过调查,他的确有笔手机费欠帐,不过是当年4月的,也就是双方发生纠纷后的,不排除他故意搞坏自己信用记录的可能。[二手房合同]
  经过调解,最终双方达成协议,定金4万元返回一半,李文满获得2万元的补偿,所有中介费用由郭先生承担。
  律师点评:
  此案原告要求全额要回定金,就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事实。然而他显然无法提交任何这方面证据,他既没有来自银行的证明,告之为何他的贷款办不了,甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理,故此他的说法完全不被法院采纳。[二手房合同]
  合同涉及的合同写得很清楚:买家无法办理出房屋贷款……,“无法”是客观不能,郭先生不去办理贷款手续则是主观不愿,不属于合同可以自行终止的情形。
房产投资者需要明确的是,“定金”是有明确法律含义的用语,无合法理由毁约,定金必然受损。

【案例二】花样百出欲毁约[二手房合同]
  2004年3月,在新加坡从事IT工作的张先生夫妇在上海浦东金桥地区购买了证大家园三期的一套三居室期房。
  虽然比起2001年,上海的房价已经有了近50%的涨幅,但当时该小区的房价还只有每平方米6000元,谁料之后的房价“日涨夜大”,2005年春节过后更是进入疯狂阶段,每平方米单价已超万元。张先生夫妇俩买了期房短短1年,还没等开发商交房居然已有了近35万元的差价。张先生夫妇于是决定把房子出售,并委托中原房产寻找下家。
  2005年3月,张先生与购房者林小姐签订了房屋买卖合同,就浦东证大家园三期的该套三居室住房达成了房屋买卖协议。协议规定:签协议当日(3月 15日)林小姐支付24.6万元给张先生,其中16.4万为定金,8.2万为购房款。并注明,这24.6万元专用于提前归还张先生尚欠银行的购房贷款,以及注销银行对该房设有的抵押权。张先生需在开发商大产证下来后办妥小产证,并在5日内办理银行还款,还款后7日内办妥抵押注销手续,以便林小姐向银行申请转按揭。林小姐则需在银行贷款批准后以贷款的方式支付张先生57.4万元。
案例二:花样百出欲毁约[二手房合同]
  2004年3月,在新加坡从事IT工作的张先生夫妇在上海浦东金桥地区购买了证大家园三期的一套三居室期房。
  虽然比起2001年,上海的房价已经有了近50%的涨幅,但当时该小区的房价还只有每平方米6000元,谁料之后的房价“日涨夜大”,2005年春节过后更是进入疯狂阶段,每平方米单价已超万元。张先生夫妇俩买了期房短短1年,还没等开发商交房居然已有了近35万元的差价。张先生夫妇于是决定把房子出售,并委托中原房产寻找下家。
  2005年3月,张先生与购房者林小姐签订了房屋买卖合同,就浦东证大家园三期的该套三居室住房达成了房屋买卖协议。协议规定:签协议当日(3月 15日)林小姐支付24.6万元给张先生,其中16.4万为定金,8.2万为购房款。并注明,这24.6万元专用于提前归还张先生尚欠银行的购房贷款,以及注销银行对该房设有的抵押权。张先生需在开发商大产证下来后办妥小产证,并在5日内办理银行还款,还款后7日内办妥抵押注销手续,以便林小姐向银行申请转按揭。林小姐则需在银行贷款批准后以贷款的方式支付张先生57.4万元。
  收集证据[二手房合同]
  仲裁委员会接到仲裁申请后,向张先生夫妇俩的上海地址和新加坡地址发信,并电话联系在新加坡工作的张先生。由于张先生委托中原房产进行卖房操作,且自拿到小产证后就一直在等待对方办理贷款的回音,因此根本没想到自己会被告违约。在等待对方办理贷款期间,中介、林小姐和张先生三方还碰过一次面,当时林小姐推说银行办理贷款未果,而张先生心想自己拿到了对方的首付款,对方不至于毁约,因此也就没有在意对方办理贷款已超过合同规定时间的问题,也根本不知道对方意图毁约。
  8月12日,张先生接到上海打来的一个电话,却没有通上话,张先生回电后才得知对方是仲裁委员会,林小姐居然以“避而不见和不办理过户手续”为由把自己给告了。
  对于对方诬赖自己违约,张先生气愤不已,于是请了假从新加坡赶回来了解情况,并聘请律师进行仲裁。为了采集证据,张先生先是要求中原房产为自己作证,中原房产负责此项房产买卖的代理人对此也感到莫名其妙,不明白林小姐怎么一点不与中介联系就把上家告了,因此对于张先生十分配合,表示会出席作证。[二手房合同]
  张先生又找到了出具证明“无法找到卖方”书面证明的物业公司,经过据理力争,物业公司认为自己出具的证明上没有法人公章,因此没有意义。而张先生则表示,如果自己由于物业公司出具的假证明原因而导致败诉,将转而起诉物业公司,这才让物业公司愿意出席作证。
  此外,张先生还向银行、房交中心等部门了解了林小姐是否办理过贷款手续等事宜。
  目前,该案仍在仲裁阶段,结果仍未有分晓。不过经过一番奔波折腾,张先生表示,自己算是尝到了打官司的滋味,对于房产交易这样的大事,一旦有一方违约而打起官司,那可真能把人累个半死。而以投资角度来看,楼市买进容易卖出难、流动性差的特征,自己也算是深刻体会了一把。
  [二手房合同]律师点评:
  本案的几大焦点在于:一,合同是否成立?期房买卖是否能成立?合同虽是期房买卖,但确系合同双方真实意思的表示,不违反国家法律。合同既然有效,双方应严格遵照履行。
  二,如果买房人贷款办不出,是否能够成为其不履行合同的理由?答案是不能,因为签订买卖合同的前提条件便是下家有支付房款的能力,这个能力并不因为银行没能办贷款而缺失。
  三,物业公司收取解约通知无效,下家向物业公司送达解除合同的通知也无效,因为上家没有委托物业代为收取任何法律文书。
  四,合同上约定了明确的联系方式,上家并非找不到和联系不上。退一步讲,下家完全可通过中介寻找上家,而中介对仲裁事先也并不知情。
  五,本案诉讼结果的关键在于违约的事实,到底是谁在故意违约? [二手房合同]
  六,楼市下跌时卖房者的利益也需要得到保护。自上海市房屋土地管理局推出单方预告登记制度后,购房者在申请购房预告登记后则可取得土地使用权、房屋所有权或房地产他项权利的优先请求权。这项登记制度被认为是可以避免因为房价上升卖房人违约而给购房者带来的风险。然而,在房价下跌时必然产生相反的情形,即购房者会千方百计逃避履行合同。而这时候,卖房者如果在签订合同后在房交中心办理单方预告登记,也能得进一步的保护。单方预告登记应向登记机构提交下列文件:《上海市房地产登记申请书》、身份证明以及证明房地产权利变动的法律关系已形成的文件。【黑龙江龙房川律师事务所,拆迁律师,土地律师,离婚律师,工程合同律师,拆迁合同,二手房合同,法律顾问】


 

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
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    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
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4、工程合同律师
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5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
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