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[拆迁律师]一起普通拆迁案例引发的思考
摘自:龙房川
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发布时间:2011/9/20

[拆迁律师]一起普通拆迁案例引发的思考

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  今年75岁的郑恩菊是武汉九通商厦的退休女职工。早在上个世纪60年代,商厦在武昌中北路车家岭2号给她分了一套建筑面积为70.49平方米的住房。2001年商厦实施旧房改造时,和她签订协议,郑恩菊暂时搬出旧房承诺,一年半之后在原址上归还一套新的商品房,如今转眼4年过去,郑恩菊依然还租住在一处低矮的平房里。一起看似普通的拆迁纠纷背后,却暴露出武汉房地产拆迁还建中无序状态的冰山一角。[拆迁律师]
  2001年11月上旬,武汉九通商厦对位于车家岭2号的地段进行拆迁改造,由于涉及到拆迁补偿事宜,九通公司和公司退休职工郑恩菊在房屋面积的认定上出现了严重分歧。
  郑恩菊的女儿罗建玉:“拆迁工作人员量我的面积时,只算了21平方。六、七十平方米的房子为什么只算二十来平方?原因是只量内空,只算使用面积。厨房、厕所、走道、楼梯什么都没有量,他只量了一间住房,说21平方就21平方。” [拆迁律师]
  此后,由于九通商厦许诺补偿一套65平米以上的还建房给郑恩菊,并保证两证齐全,双方最终于2002年元月11日签订协议,并在武昌区公证处进行了公证。协议第三条规定:甲方九通商厦有限责任公司、为乙方,也就是其退休职工郑恩菊在车家岭的还建房内安置固定的住宅,由乙方“一次性出资肆万元进行购买,乙方确认购买二室一厅四楼结构为框架,建筑面积为65平方米以上的住房一套”。“还房时间定为2003年6月30日”。
  在协议签订后,郑恩菊就租下了武昌中北路116号的一处不足15平米的民房暂住,期望一年半之后能搬进新居。而这一住就将近4了年。2005年11月13日,九通商厦兴建的新楼落成并对外发售,郑恩菊老人苦苦等待了4年的新房梦想也眼看就要成真了,可意想不到的事情发生了。[拆迁律师]
  郑恩菊:“不管怎么样,要履行合同啊?九通商厦的说不可能,房子已经抵押给银行了,不属于我们了。九通商厦的还说企业亏损,没有钱。”
  九通商厦的负责人表示,由于企业不景气,无法分配新的住房给郑恩菊,只能改用货币补偿,并且只能按照21平方米的使用面积,一次性支付其6万元。
  郑恩菊:“我们说你商厦就是不给大的房子我,给我住的也可以啊?商厦就说没有。我们去问,商厦说还房子不可能,只能搞个经济补偿。” [拆迁律师]
  对于单位拆迁还建,城市规划部门有什么的具体要求呢?记者来到武汉市规划局。规划部门表示,目前有关城市房屋拆迁的规定在有些地方和有些单位并没有得到完全意义上的落实,具有比较大的随意性。
  武汉市规划局政治处副主任何孝全:“从建设部到地方都要求货币化还建,武汉市有这种情况,比如个人提出来要房子,要多大面积,这也是可以的。”
  根据建设部《处理城市房屋拆迁信访问题指导意见》第四条的规定,对已经签订了拆迁补偿安置协议,又出现拆迁纠纷的,属于拆迁当事人之间的合同纠纷,应引导当事人自行协商解决,协商不成的通过司法程序。[拆迁律师]
  华中师范大学社会学系应用社会学教研室主任梅志罡博士认为,现在双方争议的核心是房产增值部分收益的分享问题。
  梅志罡:“九通商厦在房屋拆迁的过程中,没有考虑到最近几年来武汉市房地产市场会                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   发生这么大的变化,这是根本问题。1995年到2005年前后,

房价增长了几倍。站在公平合理,构建和谐社会的角度来看,双方应该公平分享,民法通则中也有相关规定。”
  2005年12月,郑恩菊于是一纸诉状,将武汉九通商厦告上法庭,要求对方履行合同,返还两证齐全的商品房一套。
  湖北维力律师事务所房地产事务部负责人罗胜律师认为,由于这份协议符合双方当事人当时的真实意思,并通过公证,属于合法协议。武汉九通商厦由于客观原因导致无法按照协议约定交付房屋,作为被拆迁方郑恩菊可以主张两项权利:一是如果条件允许,她可以要求九通通商继续履行合同,归还两证齐全、建面为65平米的房屋一套;二是如果还建房已经抵押或者变卖给第三人,合同无法履行,那么郑恩菊可以向九通商厦主张违约责任。
  罗胜:“这包括两个,一个是赔偿2002元月11日到现在为止的房屋租金,这个标准可以参考武汉房产局关于租金的参考价;第二是预期利益损失。甲方要保证乙方完全产权房一套。因此,预期利益损失可以从2002年元月11日到2003年6月30日,即合同约定的交房时间,按照2003年6月30日时的房价作为基准来计算利益损失。” [拆迁律师]
  华中师范大学梅志罡博士指出,最近几年在房产拆迁还建工程的拆迁过程中出现各类问题屡见不鲜。旧城区改造,包括开放商的开发,一般对拆迁还建有时间限制,一般是一年到三年,现在的实际情况是,拆迁时间过长,加上城市房地产市场的急速变化,形成了原来的拆迁还建出现了房产增值部分。
  根据武汉市拆迁办的统计资料显示:1994年,武汉市有一外商在汉口黄金地段动迁50O多户,而至今仍有近400户未安置,还建工程到基础打桩阶段后长期停工;另有一外商1993年在同一地段动迁2000多户,两栋30多层的还建楼结构封顶后停工数年之久,现仍有1500多户不能安置。另外武昌区和平大道一台商开发的项目,1994年动迁173户,因还建工程长期停工,导致拆迁户13次集体堵塞和平大道交通,7次到区政府、2次到市政府、2次到省政府集体上访,严重影响到社会稳定,同时,广大拆迁户在经济上、精神上都也遭受重大打击。[拆迁律师]
  华中师范大学梅志罡博士:“考虑这一背景,开放商、房地产公司应该承担更大的责任,他们没有及时还建,侵犯了当事人的权益,所以在利益分配的时候,开放商应该考虑对还建户适当让利。”
  湖北维力律师事务所罗胜律师分析,目前在武汉市,存在相当多的类似情况,往往是被拆迁人要求的补偿价格和

开发商给出的价格有差异,被拆迁户即使拿到补偿也买不了新房。[拆迁律师]
  罗胜建议借鉴上海市的成功做法,对于中心城区的大面积拆迁,可以采用在周边地区建立一些卫星城、或者在市郊部分开发一些成熟的小区,包括把配套设施和交通设施建立起来之后再开始大面积的中心城区的拆迁工作,这需要政府部门和相关部门给予资金和政策等方面的支持。【黑龙江龙房川律师事务所,拆迁律师,土地律师,离婚律师,工程合同律师,拆迁合同,二手房合同,法律顾问】

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