[二手房合同]二手房买卖合同纠纷经典案例
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新春新气象，新年新心情。但对于有件事来说，“新气象”如何呈现扑朔迷离，老百姓的心情也不会好起来。这便是“楼市”。2009年的疯狂涨价犹在眼前，2010年元旦过后又一下子“寒气逼人”。楼市“过山车”虽不如股市那般心惊肉跳，却更为严峻陡峭。从本期开始，《申》报将连续三期从法律角度剖析楼市的大起大落，从一个侧面揭开上海楼市疯狂的内因。2009年下半年，特别是9到12月份，上海联业律师事务所代理了数十起二手房定金及买卖合同纠纷,基本都是下家告上家，即房屋买受方因房屋出售方拒绝出售房屋而将其起诉到法院。而上家根本不怕当被告，因为法院裁判它所承担的违约赔偿金，通常远远低于房屋再次出售赚取的房屋差价。[二手房合同]
案例一：刚签1天卖方毁约
2009年9月1日，下家吴先生、上家张小姐和上海中原物业顾问有限公司三方签署了《房地产买卖居间协议》，合同约定吴先生（即乙方）委托上海中原物业（即丙方）居间购买张小姐（即甲方）所有的位于上海市宝山区某房屋，房价款为人民币40万元整。根据协议规定“甲、乙双方同意在签署本协议后壹拾伍天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。”当日，张小姐签署了《承诺书》，承诺其得到该房屋共有人张小姐父亲出售该房的合法授权，同时签署了《买卖定金保管书》，将2万元定金交由上海中原物业代为保管。第二天一早，张小姐打电话给中原物业称其父亲（产权人之一）认为定金没收到，房价卖低了，表示反悔不同意出售该房屋，因为也造成了家庭内部矛盾，故张小姐要求取消合同，不再出售房屋。吴生 起诉到法院后，法院判决双倍返还定金。[二手房合同]
二手房合同律师分析:房屋买卖合同必须由所有产权人签字同意方能有效，但是对于定金合同，产权人之一签署即为有效，如果因为其他产权人不同意出售，则由签字的产权人承担双方返还定金的责任，法院正是据此作出了判决。然而，毕竟不能因2万元就将房屋执行拍卖，因此该案现在处于执行难的阶段。
案例二：涨价毁约，借口中介无资质
2009年9月19日，王先生、周先生及中介三方签署了《房地产买卖居间协议》，协议约定王先生（即乙方）委托中介方（即丙方）居间购买周先生（即甲方）所有的位于上海市浦东新区某房屋，房价为288万元整。根据本协议第五条“如甲、乙双方接受本协议第三条所述买卖条件并签订该协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方”该协议签订后，周先生收取了中介.方转交的3万元定金。本协议特别约定“甲方签订定金协议后叁日内到交易中心办理产证；甲乙双方同意该房屋产证出来后伍天内签订买卖合同”。但周先生在2009年9月21日即向中介方提出解除合同，退还定金。理由是：居间协议上没有经纪人签字，经办人也没有房产经纪人资质，故而出于交易安全的原因，卖方不同意售房。但此段时间内房价飞涨，买方无法再以288万元购买该房，故起诉要求双倍返还定金。[二手房合同]
二手房合同律师分析：中介公司业务人员有无经纪人证书，不影响买卖双方
的定金合同的效力。卖方在签收定金后，拒不出售房屋应当承担
双倍返还定金的责任。然而，即便如此房屋出售方还是从其毁
约中获得了巨大的收益。
案例三：上涨40万，违约索赔25万
2009年11月1日，赵小姐、蒋先生在中原公司居间介绍下，三方签署了《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，约定买方赵小姐以125万元总价购买上海市吴中路某房屋，特别是《房地产买卖协议》第三条违约责任明确，“如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解决本协议。如受约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价的20%向守约方支付违约金”。2009年11月3日，蒋先生代产权人蒋母签收5万元定金，而此后上海房价大幅上涨近40万元，蒋先生遂以其母不愿意按原价出售该房屋要求取消合同。然后由于房价涨得太多，赵小姐不可能以同样的价格购买到这样的房子，所以要求蒋先生按总房价的20%承担违约责任，但蒋先生则只愿意双倍赔偿定金。经多次协商无果后，赵小姐不得不将蒋先生母子共同诉至法院。被告蒋母接到传票后，表示对蒋先生出售房屋毫不知情，原告手中持有的蒋先生的委托书并非其本人签字，而被告蒋先生则拒绝出庭。[二手房合同]
二手房合同律师分析：本案中，原被告双方虽然签署的是《房地产买卖居间协议》，但是该协议附件已经明确买卖合同关系成立并生效，所以尽管未签订正式的上海市房地产买卖合同示范文本，也并不影响双方买卖关系的成立。至于被告蒋母辩称其对出售房屋不知情，但是蒋先生在出售房屋时持有房地产权原件和身份证原件，并且蒋先生也提供了蒋母的委托书，这就使得赵小姐有理由相信蒋先生是有代理权的，因此，即便委托书非蒋母本人签署，但仍然认定被告蒋先生构成表见代理，即该房屋买卖关系对蒋母直接产生法律约束力。退一步，即使蒋先生属于无权代理，根据我国合同法规定，无权代理人应当对交易对方当事人承担损害赔偿责任，即参照合同有效出售方应当承担的20%赔偿责任。
案例四：两个月疯涨70万，卖家拒不过户
2009年9月30日，王小姐等3人、占先生与上海某中介公司分别签署了《房地产买卖居间协议》，合同约定王小姐委托中介居间购买占先生所有的位于上海市某房屋，房价款为人民币260万元整（到手价）。王小姐等3人依约向占先生支付定金人民币25万元。
2009年10月18日，买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定了付款方式及应在2009年12月28日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。[二手房合同]
2009年12月11日，占先生向中介宣称其太太不同意售房；此后，王小姐致电占先生，占先生亦明确表示不同意继续履行买卖合同。2009年12月27日下午，占先生约王小姐等3人在中介会面，占先生提出毁约，理由是经向多家中介公司打听，该房屋目前在市场上能挂牌的价格高达330多万元，而当初双方签署的合同价是260万，两个月里涨了70多万，他们心里难以承受。提出要么给买方30万元解除合同，要么买方再多给30万元，才同意过户。双方因谈不拢产生纠纷，王小姐只能诉至法院要求继续购买房屋。
二手房合同律师分析：买卖合同签署后对于双方均有法律约束力，卖方反悔的，买方当然有权要求继续履行买卖合同，并且主张赔偿损失。本案中，由于卖方是净到手价，也就是包括卖方的税费全部由买方承担，但是双方未能在2010年1月1日新的营业税和所得税政策执行之前完成过户，在法院判决卖方继续履行过户手续时，则卖方必须自行缴纳新增加的16万元左右的营业税和所得税；由于未能及时过户，买方在法院判决后虽然可以再次申请贷款，但原本可以享受的贷款优惠利率将不复存在，这也是一笔不小的损失，能否要求卖方承担还是未知数。