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[二手房合同]二手房未网签 退房引房产纠纷
摘自:龙房川
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发布时间:2011/9/16

[二手房合同]二手房未网签 退房引房产纠纷

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从交易大厅出来,陈先生一脸苍白,没有纳税证明不能过户,可房款早在一月前就付给了业主。“京十五条”升级了限购门槛,一些先付款后网签的二手房交易,因为“不达标”而出现退房纠纷。
  无纳税证明卡了过户
  山西人陈先生是个生意人,今年1月初,他给在北京上学的儿子买了套二手房,富力又一城的90平方米两居,总价185万元。因为业主要3月份才能拿到房本,无法办理网签,所以他就先签了合同,交了160万元的房款,并约定等办完过户手续后,再支付剩余的25万元。[二手房合同]
  “京十五条”中的“限购”,给陈先生的过户“平地一炸雷”。房产交易大厅的工作人员告诉他,虽然有购房合同,但因为没有办理网签,按照政策,既无社保证明也无纳税证明的他,无法再办理过户。
  “买房时,中介告诉我房子总价低、户型好,只是多等两个月房本而已。”陈先生告诉记者,如果退房,按合同约定得赔付总房款20%的违约金,现在只能寄希望于和业主商量,寻找其他解决方法。
  拿到房本超了套数[二手房合同]
  和陈先生不同,在北京工作8年的外地人杨先生是因为超出限购套数,购买“无本”二手房后无法过户。杨先生在通州已经有套一居室,但由于孩子的出生,就准备再买套大点的居室。今年1月初,他看中了东五环某小区的一套120平方米大三居,虽然业主尚未拿到房本曾让他有些犹豫,但每平方米20000元的低价以及赠送家电和精装修,又让他动心。最终,在业主“房本能尽快拿到”的承诺下,杨先生付了定金、签了合同,就等房本来了之后再办理网签过户。
  “京十五条”出台,按照政策规定,名下已有一套房的他已被限购,除非把通州的房子卖掉,否则新买的房子即使拿到了房本也不能顺利过户。“定金都交了,现在只能先卖再买了。”杨先生准备边租房子边等待买家,赶快卖出通州的旧房。
  违规操作买方有责[二手房合同]
  根据北京市房屋交易规范,二手房买卖应先有房本再交易过户,像市民陈先生这样,提前购买“无本”现房属于违规操作。一位业内人士告诉记者,保守估计,本市有10%的二手房交易,都采用此种方式,至“京十五条”出台为止,市场上至少积压了上万套未能办理过户的二手房。
  “购房人敢买这种房产,主要是因为价格便宜、次新房、户型好。一般来说,同一地区,‘无本’房价格要比‘有本’房便宜5%到10%。比如富力又一城的次新两居室,有房本的成交均价至少在每平方米21000元以上,而无房本的多在每平方米20000元左右。”该人士表示,这种私下交易,忽略了房本未下的隐忧,所以遇到新政调控,就出现了一部分人因限购而无法完成过户交易的退房纠纷。[二手房合同]
  二手房合同律师:
  购房人有主张债务归还的权利
  律师告诉记者,严格地说,在没有房产证的前提下签订的购房合同,属于有瑕疵的合同,法律效力上为无效。所以,遇到“京十五条”出台的“情势变更”,买方因限购不能完成交易,不应该承担违约责任,买卖双方还是尽量协商,将损失减少到最低。“但是从根本上,无登记前提下签署的房屋买卖合同,仅仅是份债券合同,购房人有主张债务归还的权利,却没有主张房产的权利。希望购房人能够明白,这样的合同是不受法律完全保护的,在今后的二手房交易中,不要轻信中介的言论,看到房本后再签约购买。”
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律师事务所 简介
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    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
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