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承租人的优先购买权 二手房合同纠纷案例
摘自:龙房川
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发布时间:2011/9/5

承租人的优先购买权 二手房合同纠纷案例

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  第三人宝联公司,未到庭,亦未答辩。
  第三人张毅宏辩称:我方认为本案原告不是涉案房产的承租人,承租人实际上是宝联公司,我方已经发出了公告尽了告知义务,而且在这期间原告方并没有向任何一方提出优先购买权的意思表示,所以请求法庭支持我方的买卖关系 。
  第三人张毅宏未提交证据。
  经审理查明:位于深圳市宝安区新安办38区的中南花园之产权人为本案被告长城资产深圳办事处。该花园系被告于2002年11月21日向深圳市屹海达实业有限公司购买所得。涉案房产中南花园2栋B4座901包含其中。2006年12月17日,被告(出租方)与第三人宝联公司(承租方)签订《不动产租赁合同》,合同约定,出租方将包括深圳市宝安区中南花园91套商品房在内的115套房产租给承租方使用,合同租赁期限为半年,自2006年12月17日起至2007年6月17日止。租期届满三个月前,承租方如需续租,应向出租方提出书面申请。同时,承租方主动放弃优先购买权。出租方欲转让该不动产的,应事先告知承租方。承租方不享有在同等条件下对该租赁房产的优先购买权。承租方可以将承租的不动产全部或部分做经营性租赁项目出租,所发生的费用由承租方承担。[二手房合同]
  2005年4月30日,深圳南方长城投资控股有限公司(甲方)与原告(乙方)签订了《房屋租赁协议》,协议约定,甲方同意将位于深圳市宝安区中南花园2栋B4座901住房租赁给乙方使用。租赁期限自2005年5月4日起至2005年11月4日止。租期为半年。甲方保证对该出租房屋拥有合法的出租权利,确保乙方在协议期内正常使用。另查,涉案房屋租金从2005年12月起至2007年3月均是向第三人宝联公司交纳。交款人为本案原告及其弟弟刘润海。[二手房合同]
  2006年9月26日,被告在深圳商报上刊登《中国长城资产管理公司深圳办事处资产处置公告》,包括涉案房产在内的宝安中南花园96套商品房在拟打包处置物权表内。后中国长城资产管理公司同意被告处置中南花园96套商品房。2007年2月6日,被告长城资产深圳办事处与第三人张毅宏签订《不动产转让合同》,由第三人张毅宏整体购买中南花园96套商品房。2007年10月8日,深圳市国土资源和房产管理局宝安分局发出《公告》:“因中国长城资产管理公司深圳办事处与张毅宏共同申请了中南花园96套商品房的转移登记申请,如中南花园%套房之租户认为存在优先购买权并要求行使,则在公告之日起向人民法院提起诉讼。逾期将依法办理转移登记手续。”2007年10月26日,原告就涉案房产之优先购买权起诉至本院。[二手房合同]
  本院认为:首先,优先购买权是指房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的,在出租人出卖租赁房屋给第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度设立的立法目的在于减少纠纷,降低交易成本,同时便于房屋的占有、管理和使用,以发挥其最大效用。本案原告虽未与第三人宝联公司签订书面的租赁合同,但根据原告提供的宝联公司开具的租金收据可以认定原告与宝联公司之间存在事实的租赁关系。在被告同意第三人宝联公司转租的情况下,本案原告作为次承租人,在法律上具有同等条件下优先购买涉案房产的权利。但是,[二手房合同]在被告与第三人宝联公司签署的《不动产租赁合同》中,宝联公司已明确表示放弃涉案房产之优先购买权,作为次承租人其次承租的权利亦不能超过承租人于法律规定或当事人约定之权利。且原告作为次承租人应对涉案房产之承租权利限制有所了解,如因第三人宝联公司未向原告披露关于其放弃优先购买权的意思表示,造成原告因被告出售涉案房产发生损失的,原告可向第三人宝联公司追偿。其次,优先购买权之履行实质条件是“同等条件”。法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害,从而使出卖物能以合理的价格成交。本案涉案房产系包含在整个中南花园%套房产整体处置方案中,被告作为国有资产管理公司在保证国有资产快速、高效处置条件下,在衡量整体房产交易价格、支付方式和时间后,[二手房合同]将包括涉案房产在内%套房产一并卖予第三人张毅宏,该整体转让有利于社会效益和国有资产的处置。故在公平原则下,即使原告具有优先购买权,作为单个的承租人,该权利亦不可及于整体转让。综上所述,原告起诉被告及第三人至本院,要求确认被告与第三人张毅宏于2007年2月6日签订的《不动产转让合同》无效,被告在同等条件下优先将涉案房地产转让给原告的诉讼请求无事实和法律依据,应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定,判决如下:[二手房合同]
  驳回原告刘润成的诉讼请求。
  本案受理费人民币11001元,由原告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于深圳市中级人民法院。
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