江西省万载县人民法院
民事判决书
（2011）万民二初字33号
原告：宜春市弘安房地产开发有限公司，住址：万载县龙河星城。
组织机构代码：79698401-6
法定代表人：何洁 ，宜春市弘安房地产开发有限公司董事长。
委托代理人：易万根，江西天开律师事务所律师。
被告：付文军，男，汉族，1979年1月28日生，袁州区人，个体户，住万载县龙河星城音乐冰城，身份证号为：362227197901285617。
宜春市弘安房地产开发有限公司诉付文军房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月23日向本院提起诉讼，本院于2011年5月23日立案受理后，依法组成由审判员马文利担任审判长、审判员郑根云、兰星兴参与的合议庭，书记员李春泉担任记录，于2011年6月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人易万根到庭参加诉讼，被告付文军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宜春市弘安房地产开发有限公司（以下简称弘安公司）诉称：2009年5月18日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》。合同约定被告租赁原告位于万载县沿河东路龙河星城商业步行街商铺共101.1?作为经营场所。并对租金和违约金等事宜作了约定。合同生效后，原告将商铺交被告使用，但自2009年10月17日至今，被告无故不向原告支付租金，经多次催要无果，因此诉诸法院，请求法院：一、解除原、被告双方于2009年5月18日签订的《商铺租赁合同》；二、判决被告支付自2009年10月17日起至付清全部租金之日止的商铺租金，共计37659.75元；三、判令被告向原告支付逾期支付商铺租金的违约金11297.93元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告付文军未答辩。
为证明自己的诉讼主张，弘安公司向法院提交了以下证据：
1、2009年5月18日原告弘安公司与被告付文军签订的商铺租赁合同，证明被告付文军租赁原告弘安公司商铺及双方约定的权利义务；
2、2010年7月27日及2011年3月18日原告弘安公司发给被告付文军的催告函和2010年9月6日江西天开律师事务所发给被告付文军的律师催告函，证明已催告被告付文军缴交租金和违约金。
被告付文军未向法院提供证据。
对原告弘安公司提供的证据，本院认证如下：证据1即弘安公司与付文军签订的合同中约定的逾期支付租金按月租金的1%向弘安公司支付违约金已超过应收取租金的30%，该约定中超过30%部分的违约金不符合法律规定，本院不予认定，该约定中30%之内的违约金及该合同的其他条款符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。证据2符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
经审理查明：2009年5月18日原告弘安公司与被告付文军签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告弘安公司将位于万载县沿河东路龙河星城房号为A06-2、A06-3共计101.1?的房产租给被告付文军使用；租赁期限自2009年5月18日至2013年12月25日止；租金第一年（2009年5月18日至2009年12月31日）每平方米17元每月，共为9393元，第二年（2010年1月1日至2010年12月31日）每平方米18元每月，共为21838元，第三年（2011年月1日至2011年12月31日）每平方米19元每月，共为23051元，第四年（2012年1月1日至20112年12月31日）每平方米20元每月，共为24264元，第五年（2013年1月1日至2013年12月31日）每平方米21元每月，共为25477元；合同签订之日被告付文军应交纳第一季度租金，以后租金每季度结算一次，由被告付文军于每季度结束前7日内交清下季度租金。如被告付文军军逾期支付，则每逾期一天按月租金的1%向弘安公司支付违约滞纳金。逾期超过两天，原告弘安公司有权采取停水、停电或解除合同等措施。合同生效后，原告弘安公司将约定商铺交由被告付文军使用，被告付文军也当即向原告弘安公司支付了押金3438元，但自2009年10月17日起经原告弘安公司多次催收被告付文军一直未按约定交付租金，至原告弘安公司诉至法院，被告付文军共欠原告弘安公司租金37659.75元，扣除被告付文军已支付的押金后尚欠租金34221.75元。
庭审中，原告弘安公司表示合同约定的逾期付租金的违约金按月租金的1%计算超过了法律规定，因此所主张的违约金是按租金的30%计算。
本院认为：原告弘安公司与被告付文军签订的《商铺租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，是双方当事人的真实意思表示，除合同中双方约定的违约金高于所欠租金30%之外的部分不符合法律规定外，合同的其他部分均未违反国家的法律、法规规定，应认定为有效。因此双方当事人都应按合同约定履行自己的义务，同时也可以依照约定行使权利。被告付文军未按约定支付相应租金，其行为违背了合同的约定，故原告弘安公司请求解除与被告付文军签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于该合同是一继续性合同，在合同解除前，合同已经部分履行，且已经履行的部分无法恢复原状，因此该履行的部分应依照合同的约定处理，故原告弘安公司要求被告付文军支付自2009年10月17日起至2011年6月30日止的商铺租金37659.75元的诉讼请求应予以支持，但已交押金3438元可在所欠租金中抵除；原告弘安公司要求要求被告付文军支付违约金11279.73元的诉讼请求，应扣除已交押金的基础上计算，因此被告付文军应支付的违约金是10266.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告宜春市弘安房地产开发有限公司与被告付文军2009年5月18日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告付文军应于本判决生效后5日内将所租商铺交还原告宜春市弘安房地产开发有限公司。
三、被告付文军应在本判决生效后15日内支付原告宜春市弘安房地产开发有限公司自2009年10月17日起至2011年6月30日止的商铺租金34221.75元及逾期支付商铺租金的违约金10266.5元，以上二项共计44488.25元；
如被告付文军未在本判决指定的履行期限给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2356元，由原告宜春市弘安房地产开发有限公司负担112元，被告付文军负担2244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提交副本，上诉至江西省宜春市中级人民法院。
审 判 长 马文利
审 判 员 郑根云
审 判 员 兰星兴
二0一一年六月二十八日
书 记 员 李春泉