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二手房合同解除仍需支付中介 合同效力分析
摘自:龙房川
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发布时间:2011/8/16

二手房合同解除仍需支付中介 合同效力分析

【黑龙江龙房川律师事务所,拆迁律师,土地律师,离婚律师,工程合同律师,拆迁合同,二手房合同,法律顾问】
  【案情】
  原告是从事房屋买卖、租赁等信息咨询以获得中介费用的中介公司。被告张某欲出售其房屋及车库,后在原告的撮合下,被告张某和被告王某经共同协商,达成房屋买卖协议。协议签订后,两被告没有依约支付中介费用,在协商未果情况下,原告以居间合同为由将两被告诉至法院。[二手房合同]
  【争议】
  原告认为其已完成了居间合同所有义务,被告应依照协议支付中介费用。两被告则认为他们虽然已签订了房屋买卖协议,但经他们双方协商一致解除了房屋买卖合约,没有实际完成房屋交易,不应支付该中介费。
  【评析】
  二手房合同律师:两被告应当支付该中介费用。理由如下:
  根据《合同法》第四百二十六条第一款之规定,在居间人按照居间合同的约定,通过媒介服务促成合同订立时,居间人就可以按照约定请求合同当事人平均支付居间报酬,也就是说,居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件。本案中,张某欲出售的房屋在原告的撮合下,已与王某达成房屋买卖协议,合同已经成立,两被告应当依照约定支付中介费。[二手房合同]
  合同的效力与合同的成立是两个不同的概念。合同是当事人的合意,只要当事人意思达到一致,合同即告成立,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。合同成立与否是一事实问题,其意义在于识别某一合同是否已经存在。而合同的效力是法律价值判断问题,其意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定。根据《合同法》的规定,居间人是为委托人提供订立合同的机会,其行为本身不一定导致发生法律效果,因此,《合同法》规定居间报酬的支付是以合同成立为条件,而不是以合同生效为条件。本案中,张某即使因无权处分房屋产权而导致合同无效,也不影响居间报酬的支付,除非原告违反居间合同如实报告义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,才不得要求支付居间报酬。[二手房合同]
  合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人,自己一般不直接参与订立合同,居间人既不是代理人,又非当事人和保证人,他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立,居间人的作用即结束,因此,不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。
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律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
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