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二手房合同:二手房房产证纠纷 莫忽视户口问题
摘自:龙房川
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发布时间:2011/8/8

二手房合同:二手房房产证纠纷 莫忽视户口问题
来源:法律快车房地产法


【黑龙江龙房川律师事务所,拆迁律师,土地律师,离婚律师,工程合同律师,拆迁合同,二手房合同,法律顾问】
  二手房交易遭遇房产证纠纷,因为原房主的户口未迁出,导致买家无法迁入户口,这种纠纷应该怎么办呢?
【案例】
  2005年初,林先生购买了一套二手房,在房屋交易完毕、取得产权证后,林先生即按照约定支付了全部房款。数日后,当林先生想将自己及家人的户口迁入新房时,却意外地发现自己新买的二手房中居然另有户口,且这个人林先生以前从未接触过。于是,林先生询问售房人,原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。售房人表示,自己也无能为力,因为已经联系不到自己的上家了。[二手房合同]
  随后,林先生找到房屋所在地的派出所,派出所表示,该户口没有迁入地,故不能迁出。而按有关户籍管理规定,一套房子户口只能属于一户居民,如果售房人的上家不迁出,林先生就无法迁入。至今为止,林先生的问题仍然未能得到解决。
【分析】[二手房合同]
  市民在购买二手房时,一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、地段、房型、楼层和朝向等方面,而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不怎么重要的户口,可能引发严重的后果。
  在司法实践中,因户口引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。买卖双方办理了产权过户手续,买方也向卖方付清了房款。但买方办理户口迁入手续时发现,卖方甚至更上手的户口并未从已属于自己的房屋中迁出,以致自己的户口无法迁入。这样一来,购房人支付了全额房款,取得了房屋产权,但自己的房子里还“装”着陌生人的户口。[二手房合同]
  一旦发生户口纠纷,处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理,不属于法院的受案范围,法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,该房屋是卖方的唯一房屋,没有其他的房屋可供迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地,买方户口也就无法迁入。因此,户口问题事后补救是非常困难的,应将重点放在事前预防上。
【建议】[二手房合同]
  在购买二手房时,市民应注意以下几点:第一,要求卖方出示户口簿,并复印留存,通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二,在交易之前,到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。第三,对于确有户口存在的房屋,购房者在签订房屋买卖合同时,应就户口问题与卖方协商,约定适当的付款方式和违约责任。比如,可以将所购房屋内全部户口迁出作为付清全部房款的条件。在合同中明确约定,卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任,这样可以免除购房者的举证责任。[二手房合同]
  业内人士指出,在目前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中,法院是否有权对户口迁移的诉讼做出强制性判决,或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问题,还有待进一步研究和解决。因此,购房者一定要事先留心户口问题,减少不必要的纠纷。
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律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
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2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
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    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
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