咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 新闻中心 >> 本所
闲置土地处置办法“拆解”政商土地利益捆绑
摘自:龙房川
点击: 16116862次
发布时间:2012/6/11

  中国修订前的闲置土地处置办法公布已有10多年,但形同虚设,因为办法规定闲置原因有两种,即地方政府原因和企业原因,政府原因则不予追究,但规定比较空泛如“筐”。长期以来,政府与开发商是游戏的合作者,因此,中国大部分闲置土地都归于“政府原因”,导致土地长期合法闲置。

  新办法将过去空泛的“政府原因”具体化,列出了几种被认可的情形。但是,即使如此,地方政府如果默许开发商延迟开发,也会很容易提供合理的“政府原因”,因此,新办法仍然不具威慑力。但是,新办法可以成为地方政府督促开发商尽快动工的借口,因为中国目前急需启动地产与土地市场,以缓解地方政府的财政压力,这反映了中国政府的一种资金焦虑。也就是说,闲置土地处置办法也许有助于“拆解”政商在土地上“捂地”的利益联盟。

  前期地方政府出让的大量土地,由于地产调控的原因,大部分没有开发。由于这些土地款只是缴纳了定金,地方政府必须等到开发商将楼盘全部销售后才能够拿到完整的土地出让金,因此,地方政府并没有在这些已出让但闲置的土地上获得资金。而这种大规模闲置又导致进一步出售土地变得困难。比如在北京,5月份包括住宅用地、商业用地、多功能用地在内的经营性用地出现零成交纪录。而全国20个重点城市5月份土地出让金237亿元,创2009年3月来新低,前5月累计为1892.6亿元,缩水1141亿元。

  这种恶性循环使得地方政府的土地财政面临“断炊”,并遭遇两重困境:一是大规模的债务压力,尤其是在过去几年地方融资平台急剧扩张后的天量信贷,由今年至未来几年处于还款高峰;其次,中国当前需要地方政府加大投资实现“保增长”目标,而投资项目需要一定的资本金才能获得信贷,如果不依靠出售土地,地方政府很难融到足够的资金进行又一轮投资。

  地方政府只能期望土地市场重新活跃,来纾解财政与资金压力。问题的关键在于房地产市场是否还有巨大的需求来消化掉这些土地,并满足地方政府不断膨胀的资金需求,如果一味的推供给拉动经济而远超需求,无疑会产生巨大的过剩。

  我们认为在房地产仍受严格调控的政策环境下,开发商只有将存量住宅出售,即套现后才有可能进行下一步的投资计划,否则,如果逼迫他们贸然动工必将被套牢。因此,目前要求开发商尽快开发土地的做法是将风险转移到银行和开发商,这长期而言将对金融稳定造成巨大冲击。政府不应只考虑眼前利益而无视风险。

  与此同时,我们认为中国住房的刚性需求在逐步减少,由于人口政策的原因,未来需求与供给将呈现截然相反的趋势,我们正处于地产繁荣时代的拐点。中国需要警惕继续大规模的开发地产而无视市场所发生的变化,防止地产泡沫给国家的未来带上枷锁。

  更为现实的考虑是,中国的住房供给可能已经过剩,因为投资性购房所占比例过高,他们还在享受升值的幻觉而没有进入二级市场。北京市公安局近日调查结果显示,核对北京空置房屋381.2万户,即使可能存在一些统计失误,但这个数字也是巨大的。就全国而言,二三线城市也呈现巨大的供给过剩,因为体制内部门的家庭普遍可以低价获得至少2套以上的房屋。而政府最近两年大规模投资的保障性住房如果上市,过剩现象将更加严峻。

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555