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某加工厂诉某房地产公司房屋转让协议无效案
摘自:龙房川
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发布时间:2011/7/18

某加工厂诉某房地产公司房屋转让协议无效案

原告:某加工厂
被告:某房地产公司
  2002年8月15日,某房地产公司与加工厂签订了《房产转让协议》。协议的主要内容为:加工厂将一建筑面积为3000平方米的单元住宅楼转让给房地产公司,转让价格为1000万元;协议签订后的8日内房地产公司向加工厂支付400万元,加工厂将该楼同时提供给房地产公司使用;协议签订后的3个月内,加工厂负责办理房产转让的一切手续,如果加工厂未能如期办理完转让手续,剩余款项房地产公司将不再支付,房地产公司将拥有该住宅楼的永久使用权(转让时要缴纳相应的契税、印花税、登记费等由双方按法律规定办理)。协议签订后,房地产公司即向加工厂支付了400万元,加工厂把该楼交付房地产公司,房地产公司随即将此楼用作拆迁安置楼。3个月后,加工厂办理转让手续时,被告知该楼所占土地系行政划拨性质,转让时须补办出让手续,并补交出让金500万元,这笔钱理应由受让方即房地产公司缴纳。房地产公司认为,由于合同中没有写
  明由其缴纳出让金,协议约定的转让价就应该是该房地产的整体价值,1000万元中已包含所有费用,出让金也应当由加工厂承担。房地产公司要求执行原协议,即按原约定的3个月内办理完转让手续,否则,房地产公司拥有协议标明的永久使用权。加工厂没有同意,认为永久使用权的说法不成立,该住宅楼应退还加工厂,加工厂退还400万元及利息。房地产公司不予认可,认为加工厂如要收回该楼,应为拆迁居民提供安置用房。双方争执不下,经有关部门调解也各不相让。加工厂起诉至当地人民法院,要求收回该住宅楼。
  辨析意见:
  湖南万和联合律师事务所建筑房地产部主任戴勇坚律师[二手房合同]接受本案原告加工厂委托后,在认真审查相关案件材料和仔细分析案情的基础上,提出如下两点代理意见:
  1、原、被告双方所签的《房地产转让协议》无效。因为《民法通则》第58条第1款规定:“下列民事行为无效……(五)违反法律或者社会公共利益的……”本案加工厂要转让住宅楼,而该楼占用的土地使用权是以划拨方式取得的。根据我国《城市房地产管理法》第39条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依国家有关规定缴纳土地使用出让金。”将划拨土地上的房产转让时,应报有批准权的人民政府审批,而加工厂和房地产公司却未经批准而签订了房产转让协议。该协议是无效的,自然没有法律约束力。双方在协议中约定的“永久使用权”条款没有任何法律依据。
  2、房地产公司应将房产退还加工厂。根据《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因为双方所签协议无效,基于无效合同取得的财产,应当予以返还,即房地产公司应将房产返还加工厂,由加工厂返还房地产公司400万元房价款。由于房地产公司是在未取得房地产产权的情况下安置居民进住的,其错误行为导致的后果应由其自己负责。
  审理结果:
  人民法院认为:原被告欲转让的房产的土地使用权是以划拨方式取得,根据法律规定,转让时须有审批权的人民政府审批,原被告的转让合同没取得人民政府的批准判决,双方签订的房屋转让合同无效。法院判决加工厂应返还房地产公司的400万元房价款,房地产公司将房产退还加工厂。由于房地产公司是在尚未取得房地产产权的情况下安置居民进住的,其错误行为应由其自己负责。但加工厂对无效协议负有主要责任,搬迁居民所增加的费用应由其负责大部分。人民法院的处理是正确的。

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