咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判案例 >> 人民法院审判案例
石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案
摘自:龙房川
点击: 9533585次
发布时间:2013/2/27
石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案

河北省高级人民法院民事判决书

(2000)冀民终字第21号

上诉人(原审被告)石家庄北湾餐饮娱乐有限公司。

法定代表人冯树芳,该公司经理。

委托代理人丛斌,太平洋世纪律师事务所律师。

委托代理人陈红,太平洋世纪律师事务所律师。

上诉人(原审原告)河北社科服务中心,住址石家庄市裕华西路423号。

法定代表人郭振虎,该中心经理。

委托代理人宋领琴,石家庄市宏志法律服务所律师。

委托代理人王芳,石家庄市宏志法律服务所法律工作者。

原审第三人河北省社会科学院。住址石家庄市裕华西路423号。

法定代表人李仲华,该院院长。

委托代理人杨连云,副院长。

委托代理人李学斌,河北省社会科学院工作人员。

上诉人石家庄北湾餐饮娱乐有限公司(简称北湾公司)、河北社科服务中心(简称社科中心)、第三人河北省社会科学院因房屋租赁纠纷一案,不服石家庄市中级人民法院(1998)石民再字第47号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

经审理查明:1993年10月9日,河北省社会科学院为甲方与河北省石家庄市裕兴海绵厂为乙方(北湾餐饮娱乐有限公司中方股东)签订综合楼租赁协议。协议约定:甲方将临街新建的综合开发楼租赁给乙方从事餐饮娱乐业,租赁费分期、分批给付;甲方负责按原设计将外装修工程结束,内装修包括地面、墙壁、水电暖设施由乙方自行设计施工;甲方按工程预算将余款拨付给乙方,并将已购买的装饰材料按原始发票数额一并交给乙方;甲方在综合楼北侧划出适当地方供乙方修建围墙及临时建筑。同日,河北省社会科学院与乙方代表杨亚东、冯树芳订立补充协议,对租赁协议中划出适当地方供乙方使用问题达成一致意见。在河北省社会科学院申办的独立法人企业河北社科服务中心成立后,北湾公司亦经工商核准登记。对方于1995年元月18日签订补充协议,约定原1993年10月9日综合楼租赁协议甲方更名为河北社科服务中心,乙方更名为北湾餐饮娱乐有限公司,协议内容不变,继续有效。1993年12月28日,河北省社会科学院未按约定将工程预算的余款拨付北湾公司,只是交付价值约103000元的装饰材料。北湾公司对所租综合楼1、2、4楼进行了设计装修,并在综合楼北侧修建了两层操作间和冷库。综合楼未完工程双方合计40万元,折抵1994年房租费。北湾公司上述投入资金经河北仁达会计师事务所审计,摊销折旧后净值为2829203元。北湾公司从1993年10月12日至1996年12月30日,共支付租金197万元,其中给付河北省社会科学院租金82.6万元,给付社科中心114.4万元。

1995年12月6日,社科中心以北湾公司拖欠租金为由向石家庄市中级人民法院提起诉讼,要求北湾公司支付租金并承担违约责任。北湾公司在诉讼中对拖欠租金的事实予以认可,并请社科中心给予谅解。1996年5月9日,法院主持双方达成调解协议。协议约定:一、从调解书生效之日起,被告每周给付原告2万元,至1996年6月10日交齐1995年度120万元租赁费,至1996年10月底交付1996年度租赁费90万元,1996年12月底再交30万元。二、从1997年起被告每月向原告交清当月租赁费10万元,年底交清当年房租。三、被告1995年度违约金、滞纳金免除。1996年度违约金按合同计算,于1997年元月份付清。四、其他条款仍执行原租赁合同。如不能按时履行调解书条款一方有权终止合同。其余互不追究。石家庄市中级人民法院出具(1995)石经三初字第379号民事调解书对上述协议内容予以确认。调解书送达双方当事人并发生法律效力。1996年12月31日,社科服务中心向北湾公司发出终止合同函,称"鉴于你公司没有履行法院调解协议,我中心将于1997年元月1日起依约终止与你公司的租赁合同。从1997年元月1日至元月15日为你公司处理善后事宜的时间。在此期间,你公司必须保证整体建筑物及一切设备的完好无损,否则后果自负。在元月15日前,如你公司愿意继续承租,必须付清欠我中心全部租金及诉讼费等,否则,我中心将从元月16日起依法采取必要措施。"1997年1月起,社科中心以北湾公司拖欠水电费为理由停水、停电。1997年4月,社科中心与北湾公司再次发生纠纷,终止了租赁协议的履行。1997年6月26日,北湾公司以(1995)石经三初字第379号民事调解书违反法律,系社科中心欺诈所签为理由申请再审,请求撤销(1995)石经三初字第379号民事调解书,并要求社科中心赔偿损失。再审期间,北湾公司申请追加河北省社会科学院为第三人。

另查,河北省社会科学院与北湾公司中方股东石家庄市裕兴海绵厂订立综合楼租赁合同时,没有取得《房屋租赁许可证》。综合楼产权单位为河北省人民政府,所占土地的使用权为划拨取得。综合楼系河北省社会科学院干部群众集资兴建,其建设得到省计委及城市规划部门的批准。1998年11月12日,河北省人民政府机关事务管理局给河北省社会科学院出具证明:"你单位使用的石家庄市桥西区裕华西路423号房地产产权属省政府,全权由你单位管理使用。"1998年4月22日,社科中心办理了综合楼《房屋准租证》。

上述事实有当事人订立的综合楼租赁协议及补充协议,(1995)石经三初字第379号民事调解书,北湾公司付款收据,河北仁达会计师事务所审计报告,桥西国用(98)字第108号国有土地使用证,石家庄市(98)2031号房屋准租证,(83)85号批准用地许可证,冀计经投(1992)800号通知,当事人陈述等证据在卷佐证。

原审认为,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第三十一条之规定,河北省社会科学院将所建综合楼予以出租的行为不仅涉及到房屋使用权出租,同时还涉及到土地使用权出租,均应依照规定到有关部门办理登记,领取批准手续;并且依据该条例第四十四条、第四十五条之规定,河北省社会科学院所使用的划拨土地使用权是不允许出租的;河北省社会科学院在未办理登记的情况下将综合楼予以出租的行为违反了上述行政法规。同时,该出租行为还违反了《河北省城镇房地产交易市场管理暂行办法》的有关规定,偷逃了有关税费,损害了国家利益。据此,双方所签出租协议应为无效。社科中心既非出租房屋的所有权人又非土地的合法使用人,其与北湾公司所签补充协议更应无效。本院原作出的调解书适用法律不当,应予撤销。社科中心以租赁协议系双方当事人真实意思表示,且未损害国家利益,未办理登记只是一般违反行政管理性规定为由而主张租赁协议应为有效的说法,本院不予支持,依照无效合同的处理原则,河北省社会科学院应返还北湾公司:1.所收租金826000元;2.依照协议应由北湾公司代替完成的40万收尾工程,因北湾公司对三楼未予施工,只完成了四分之三工程量,故返还30万元较为适宜;3.北湾公司用于装饰装修的不动产投资,因社科中心在本院再审期间擅自将综合楼出租他人,破坏了原装修现场,应以本院委托审计确定的数额计算,由河北省社会科学院返还北湾公司。社科中心所收北湾公司租金1144000元亦应返还,因河北省社会科学院对合同无效负有主要责任,故对社科中心的该笔债务应负连带责任。北湾公司从1994年1月1日至1997年4月18日实际占用综合楼39个月零18天,用于餐饮经营,对此应由北湾公司给河北省社会科学院予以补偿。补偿额参照租金计算。故判决:一、撤销本院1996年5月9日作出的(1995)石经三初字第379号民事调解协议。二、河北省社会科学院与北湾公司订立租赁协议及补充协议,社科中心与北湾公司签订的补充协议无效。三、河北省社会科学院返还北湾公司租金826000元、剩余工程款30万元、不动产投资2829203元,合计3955203元。北湾公司给付河北省社会科学院综合楼占用补偿费3960000元,两项互相折抵后,北湾公司再给付河北省社会科学院4797元,自本判决生效之日起30日内付清。四、社科中心自本判决生效后30日内返还北湾公司1144000元,河北省社会科学院负连带责任,五、北湾公司现存放在河北省社会科学院内的餐饮娱乐设施自本判决生效之日起30日内自行取走。

宣判后,北湾公司以一审认定占用服务楼39个月零18天错误,应为24个月零20天;返还服务楼占用费应按房屋折旧计算,不应按租金计算;社科中心应赔偿自1997年1月16日停水停电造成的损失;社科中心应赔偿不动产投入的利息和租金利息损失等理由提起上诉。社科中心以房屋租赁不违反法律禁止性规定应为有效;出租房屋已经补办出租手续,资格合法。收尾工程费30万元已经在1994年租金中折扣不应承担;1997年4月19日终止合同系法院强制执行而非强行赶出等理由提起上诉。

本院认为,根据《中华人民共和国民法通则》违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,可以转让、出租、抵押的规定。河北省社会科学院与石家庄市裕兴海绵厂订立的综合楼租赁协议以及河北省社科服务中心和北湾餐饮娱乐有限公司的补充协议在订立协议时没有经过有关部门的批准,故所订合同属于无效合同。一审判决对双方之间的综合楼租赁合同无效并予以解除正确,应予维持。河北省社会科学院及综合楼权利义务承担者河北社科服务中心作为出租方在出租综合楼时应当办理批准手续而没有办理,对合同无效应当承担主要过错责任,北湾餐饮娱乐有限公司作为商事组织对其经营活动应当善尽注意义务而未尽,对合同无效承担次要责任。虽然房屋租赁合同无效,但原审原告已将房屋交付原审被告,且原审被告用其经营餐饮娱乐,故应当支付合理的使用费用。双方约定的租赁价格没有违反石家庄市社会工商用房租赁价格管理暂行办法(1994)24号所确定的综合楼所处地段的同品质楼房出租价格规定,又系双方自愿协定,所以北湾公司应比照约定租金支付给河北省社科服务中心占用综合楼期间的使用费。其占用期限从1994年1月1日接收综合楼到河北省社科服务中心1997年4月收回综合楼止,其计39个月。北湾公司主张使用期限应从开业始计算到河北省社科服务中心停水、停电时止的上诉理由本院不予支持。北湾公司已经支付房租197万元,未完工程量折抵使用费40.2万元,仍应支付河北省社科服务中心综合楼使用费152.8万元。北湾公司的不动产投入2829203元因无法拆除返还,应按北湾公司实际损失由河北省社科服务中心和北湾公司按各自过错承担,双方过错相抵后,河北省社科服务中心应赔偿北湾公司2263362.4元,该笔赔偿金和北湾公司应付综合楼使用费抵消后,河北省社科服务中心应给付北湾公司735362.4元。关于北湾公司要求赔偿其贷款利息与其他损失的请求,因未能证明此项损失与河北省社科服务中心、河北省社会科学院存在因果关系,故本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定,判决如下:

一、维持石家庄市中级人民法院(1998)石民再字第47号民事判决第一、二项,撤销该判决第三、四、五项;

二、改判河北省社科服务中心给付北湾餐饮娱乐有限公司人民币735362.4元。

一审诉讼费23000元,由河北省社科服务中心承担11500元,北湾餐饮娱乐有限公司承担11500元;二审诉讼费23000元,由河北省社科服务中心承担11000元,由北湾餐饮娱乐有限公司承担12000元。

本判决为终审判决。

审 判 长 张书华

代理审判员 赵树经

代理审判员 郭雪华

二○○○年十二月二十一日

书 记 员 王 芳
律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555