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挂牌出让公告:要约还是要约邀请?
摘自:龙房川
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发布时间:2011/4/7

挂牌出让公告:要约还是要约邀请?

挂牌出让公告:要约还是要约邀请?
【 案情简介及争议焦点】
市国土局发布国有土地使用权挂牌出让公告,起拍价为4300 万元,保证金2000 万元,市政府颁布文件规定挂牌出让中的保证金在性质上属于定金;某公司按时报名并交保证金,竞价5 。。。万元,但最后国土局以省国土局指令终止挂牌出让为由,不与其签订国有土地使用权转让合同,相反欲将该地转给另一家公司。
争议焦点:1 .挂牌出让公告的性质及被告是否违约?2 .能否认定本案中的"保证金"为定金?
【 裁判要点】
1 .挂牌出让公告性质应为要约邀请。本案挂牌出让公告与《 合同法》 规定的拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应为要约邀请,公司随后所作报价应为要约;《 合同法》 未对要约邀请的撤回作条件限制,在发出邀请后,要约邀请人撤回邀请,只要未给善意相对人造成信赖利益损失,邀请人一般不负法律责任;要约邀请不形成合同关系,撤回亦不产生合同上的责任。
2 .本案合同关系未形成。在省国土厅责令市国土局停止挂牌时,因竞价期限尚未届满,土地出让合同主要条款即诉争宗地使用权价格未能确定,国土局尚未对公司报价作出承诺,双方仍处缔约阶段,合同关系尚未形成;本案挂牌交易中止,国土局存在过错,应承担缔约过失责任;在缔约阶段所产生信赖利益损失,须通过独立的赔偿请求予以保护;因公司唯求继续履行或双倍返还定金,未提赔偿,限于当事人诉讼请求和二审审理范围,法院对此不应审理。3 .保证金的性质非为定金。双方并未约定定金,公告已载明"保证金", 依市政府文件虽解释其性质为定金,但并非法定依据,不具有双倍返还效力。

【 裁判依据或参考】
1 .相关依据或参考。《 合同法》 第15 条:"要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。"《 招标投标法》 (2000 年1 月1 日)第60 条:"中标人不履行与招标人订立的合同的,履约保证金不予退还,给招标人造成的损失超过履约保证金数额的,还应当对超过部分予以赔偿… … 因不可抗力不能履行合同的,不适用前两款规定。"《 担保法》 (1995 年10 月1 日)第90 条:"定金应当以书面形式约定… … 。"最高人民法院《 关于适用担保法若干问题的解释》 (2000 年12 月13 日)第ns 条:"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。"国土资源部炙招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (2002 年7 月1 日)第4 条:"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。"国土资源部《 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》 (2006 年8 月1 日国土资发〔 2006 〕 n4 号)第14 条:"招标拍卖挂牌出让活动结束后,中标人、竞得人应按照《 中标通知书》 或《 成交确认书》 的约定,与出让人签订《 国有土地使用权出让合同》 。"
2 .相关案例。2004 年7 月湖北某挂牌出让案,一审认为:转让以划拨方式取得的国有土地使用权及地上房产时,应报经政府主管部门审批,依法由权利人转让房地产,并按有关规定缴纳土地收益金,副食品公司在办理审批手续后,国土局要求其转让的房地产由土地储备中心挂牌出让,属违法行为;收储中心未按其业务范围对该宗地土地使用权及房产予以收购而以自己名义挂牌出让,属无权处分,签署的挂牌出让成交确认书应无效,故判决双方返还。二审认为:收储中心受托通过挂牌出让方式处分国有资产,虽程序不规范,但未违反法律禁止性规定,合同有效;郑某竞标前已作实地踏勘,应知地上建筑物状况,事后要求收储中心拆除地上建筑物交付光地主张,不予支持,改判驳回郑某起诉。
【 相类似案件的处理要点】
国有土地使用权挂牌出让公告与《 合同法》 规定的拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其性质应为要约邀请;邀请人撤回邀请,未给善意相对人造成信赖利益损失,邀请人一般不负法律责任;要约邀请不形成合同关系,撤回亦不产生合同责任;由此所产生缔约过失的信赖利益损失,须通过独立的赔偿请求予以22
民事债权编_一― 一― 碑勺
保护。
[附注]
参考观点:《 挂牌出让公告的法律性质及缔约过失责任的确定》 (张颖新), 载《 最高人民法院二审民事案件解析》 ,最高人民法院民一庭编,法律出版社20 ( ) 7 年版。
相类似案例索引:最高人民法院〔 2 。。3 〕 民一终字第82 号"某房地产公司诉某县国土资源局出让合同案";湖北汉江中院〔 2004 〕 汉民二终字第31 号"郑某与某土地收购储备中心房地产交易服务合同案"。

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