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房地产行业供血下降 房企资金寒流待解
摘自:龙房川
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发布时间:2012/6/8

  眼下,房地产市场乍暖还寒。5月楼市成交上升,市场已有触底之声,但房企依旧面临资金面紧张的局面。

  5月18日,央行下调银行存款准备金率,昨晚再次宣布降息,信贷环境预期有所宽松,但房地产企业资金状况仍不乐观。国家统计局数据显示,今年1~4月份,房地产开发企业本年资金来源26667亿元,同比增长5.1%,增速比1~3月份继续回落3.1个百分点。

  在房地产自筹资金来源中,由于担心信托违约风险增大,房地产信托发行数量和规模呈下降趋势,使得房企融资环境进一步恶化。而随着下半年第二波房地产信托偿债高峰期的临近,房企的资金压力再次成为业界关注的热点。

  信托资金成“输血”管道

  去年三季度以来,楼市成交下降,房企资金链紧张的局面进一步加剧,至今未见好转。

  国家统计局数据显示,今年1~4月份,房地产开发企业本年资金来源26667亿元,同比增长5.1%,但比1~3月份8.2%的增速下降3.1个百分点。其中,国内贷款5221亿元,自筹资金11144亿元,其他资金10176亿元。尽管如此,1~4月份银行贷款所占资金来源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%,企业自筹资金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。

  除此之外,由于一季度楼市成交冷清,使得企业销售回款放缓,也影响到企业资金投入。今年前4个月房企资金来源中,定金及预收款为6042亿元,下降6.3%;个人按揭贷款2607亿元,下降5.3%。

  眼下,由于银行信贷资金投向房地产开发领域的规模减少,普遍面临融资压力的房企,将目光转向了房地产信托领域,信托资金成为房企重要的资金“输血”管道。

  今年一季度,楼市成交量跌入历史低谷,市场普遍担忧违约风险增大,信托公司对新增房地产信托产品变得日益谨慎,再加上行业监管趋严,使得房地产信托市场瞬间转弱,出现两年来增速首次下降。

  根据用益信托工作室不完全统计,2012年一季度共发行了165款房地产信托产品(含保障房),发行规模为354.15亿元。与去年同期相比,发行数量减少10.33%,发行规模同比下降33.72%。与2011年四季度相比,发行数量环比下降6.78%,发行规模环比下降11.17%。

  从2010年4月开始,房地产信托市场增长迅速,2011年二季度达到顶峰,单月超过400亿元。今年4月,房地产信托产品在成立数量和规模上均出现明显下降。用益信托公布的数据显示,房地产信托产品在4月份的成立规模仅69.23亿元,与3月份相比减少了39亿元。而今年1~4月,房地产信托发行346.38亿元,占比从2月份末的21%进一步下降至20%。

  对此,深圳一业内分析人士认为,随着5月楼市成交好转,信托公司心理预期增强,预计6月房地产信托市场会有所恢复。

  但也有分析表示,如果二至三季度房地产调控仍未松动,房地产企业现金流将进一步紧张。

  房企多渠道融资应对资金压力

  目前,房地产集合资金信托融资仍是企业主要融资的渠道。在银行信贷资金收紧之下,下半年房企所面临的信托债务兑付高峰如期而至,使得开发商原本就紧张的资金链 “神经”再次紧绷起来。

  据中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示,2012年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。而进入第三季度房地产信托即将进入单季900亿元的兑付时代。

  房企如何应付即将到来的资金压力?

  世联地产市场研究总监吴志辉称,由于房地产市场风险增加,目前银行给开发商放贷的态度谨慎,一些大开发商更容易获得银行贷款,中小开发商获得银行贷款的难度则大大增加。

  为了缓解资金压力,弥补银行信贷收紧的资金缺口,从去年下半年以来,开发商加大了促销的力度。2011年全国100强房企自筹资金增长率达到34.7%。

  同时,房企也在寻求多元化的融资渠道,积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入。

  一个明显例子是,在内地融资渠道收窄之时,5月份招商、万科相继收购香港上市公司,寻求境外融资渠道。

  对此,吴志辉认为,随着房企融资多元化的行业趋势发展,房地产行业资金来源面临结构性调整。房企开始纷纷向金融靠近,寻求民间借贷、房地产基金、金融租赁等不同的融资方式。

  尽管如此,现实的情况是楼市限购政策继续执行,在短时期内,房企资金压力仍将持续,如何化解值得期待。

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