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出让客体不符合法律规定的出让合同无效
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/7

出让客体不符合法律规定的出让合同无效

根据合同法原理,合同标的必须确定和可能,否则无效。土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方的协议,故合同标的即出让客体是明确的,必须为符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的国有土地使用权。从法理上讲,出让客体不符合法律规定的国有土地使用权出让合同无效,是基于以下两方面因素:一是国家无权处分集体所有的土地及其权利。土地管理部门作为出让方出让国有土地使用权的前提,是国家必须对该土地享有所有权。这是因为中国土地实行社会主义公有制,分属于国家所有和集体经济组织所有:城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、白留山,属于农民集体所有。从土地所有人来看,国家与集体经济组织作为平等而互为独立的所有人,不能处分对方所有的土地财产,否则构成侵权而无效。二是依据现行 《 土地管理法 》 等法律规定,禁止集体所有的土地直接进入市场流转。单位和个人进行建设,需要使用土地,设立土地使用权的,应当使用国有土地。 《 城市房地产管理法 》 第 9 条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”

    因此,根据法律规定,上地使用权出一让的前提必须是国家对土地享有所有权,也就是说,国家不能出让处分集体所有的土地,故集体所有土地未征收转为国有土地之前而被出让的,应当认定无效。最高人民法院 《 审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 》 第 4 条规定:“出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。”

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