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周王辉因与被上诉人李喜荣房屋租赁合同纠纷一案
摘自:龙房川
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发布时间:2012/4/6
  • 河南省郑州市中级人民法院
  • 民事判决书
  • (2012)郑民三终字第9号
  • 上诉人(原审原告)周王辉。

    委托代理人吴京霖,河南千业律师事务所律师。

    委托代理人杨成斌,河南千业律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告)李喜荣。

    委托代理人朱二平。

    委托代理人胡东,河南华荣律师事务所律师。

    上诉人周王辉因与被上诉人李喜荣房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省郑州市中原区人民法院(2011)中民一初字第1333号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人周王辉的委托代理人吴京霖,被上诉人李喜荣及委托代理人朱二平、胡东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原审法院经审理查明:须水影剧院是位于郑州市中原区须水镇须水村文化路中段路东的三层建筑(少部分为二层),门头写有“须水影剧院”五个大字。该影剧院由原须水乡政府于1958年兴建,所有房屋设施及土地所有权均归须水镇政府所有,没有办理营业执照。1993年1月,须水镇党委与李喜荣的丈夫朱二平签订承包合同,将须水影剧院承包给朱二平,1995年1月,须水镇政府又与李喜荣签订补充合同,对1993年合同进行了补充约定并将影剧院的承包人变更为李喜荣并将公章财务一并交给了李喜荣。1998年3月1日须水镇政府再次与李喜荣签订《关于须水电影院承包合同的补充协议》一份,双方同意将承包期限延续到2013年12月30日止。周王辉、李喜荣于2010年8月25日签订房屋租赁合同一份,约定:一、李喜荣同意将须水影剧院房屋(西头一楼北头三间半房屋除外)及南院部分空地出租给周王辉开办生活超市使用;除周王辉、李喜荣双方另有书面约定外,周王辉不得改变房屋用途。二、周王辉承租房屋的期限为柒年,即自2010年起至2017年止。三、租金及缴纳方式:1.第一年租金为15万元整。••••••。九、提前终止合同情况说明:租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前三个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。••••••。十一、本合同自双方签字、租赁费用付清生效。考虑到李喜荣还有一些商户还需要做搬迁工作,故本合同实际生效时间,应当按李喜荣实际交付给周王辉房屋钥匙的时间计算生效。合同还约定了其他内容。签订合同当日,周王辉将房屋租金15万元交付于李喜荣丈夫朱二平。8月30日,朱二平将房屋钥匙交给周王辉。后双方发生纠纷,周王辉一直未在租赁房屋内经营。诉讼中,周王辉称收到钥匙后,看到租赁房屋有人使用,就将钥匙还给了朱二平。对此朱二平不予认可,周王辉未提供证据证明。

    原审法院认为,周王辉、李喜荣双方签订的房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的禁止性规定,在2013年12月30日前有效,应受法律保护。双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。2013年12月30日后,因李喜荣无须水影剧院承包权,租赁合同无效。周王辉收到房屋钥匙,证明李喜荣已经履行了交付租赁物的义务,周王辉称收到钥匙后,看到租赁房屋有人使用,就将钥匙还给了朱二平。对此朱二平不予认可,周王辉未提供证据证明,不予认定。周王辉交付了租金,李喜荣交付了房屋,租赁合同已经开始履行。周王辉称本案房屋未取得建设工程规划许可证,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,租赁合同无效,因本案房屋建于1958年,早于《城市规划条例》(1984年1月5日生效)和《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日施行),不适用《城市规划条例》和《中华人民共和国城市规划法》,且根据农村房屋出租的实际情况,本案不宜参照前述司法解释,故周王辉请求确认租赁合同无效的诉讼请求不予支持。周王辉基于合同无效而要求李喜荣返还租金15万元的诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回原告周王辉的诉讼请求。案件受理费3300元,由原告周王辉负担。

    上诉人周王辉上诉称:被上诉人李喜荣出租的房屋未取得建设工程规划许可证,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,租赁合同无效。一、2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行,《中华人民共和国城市规划法》同时废止,一审法院在判决中援引、参照一部已经废止的法律《中华人民共和国城市规划法》,形成错误判决。二、一审法院应以现行法律《中华人民共和国城乡规划法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)作为审理本案的法律依据,但却没有适用,有失一审法院的公信力。本案中的租赁房屋虽建设于数年前,但上诉人与被上诉人签订的租赁合同系2010年8月,故而因该租赁合同产生的纠纷应适用现行的法律,《解释》最后一条也对其适用做出了明文规定。在签订合同时,被上诉人并未告知上诉人该租赁物没有《建设工程规划许可证》,系违章建筑,上诉人多次要求被上诉人提供《建设工程规划许可证》,被上诉人自至目前也未能提供等。请求:一、依法撤销郑州市中原区(2011)中民一初字第1333号民事判决,依法发回重审或改判确认上诉人与被上诉人于2010年8月25日签订的房屋租赁合同无效,被上诉人返还上诉人已缴纳的租金15万元;二、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。

    被上诉人李喜荣答辩称:上诉人与被上诉人于2010年8月25日签订的房屋租赁合同为有效合同。该合同无论在主体上、内容上、形式上均符合法律规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,且合同已生效并已经履行。合同签订后,被上诉人就把房屋钥匙交给了上诉人,上诉人也按照合同的约定交纳了15万元的租金,并开始对房屋进行了装修。至于上诉人在一审中多次提到要求被上诉人提供该房屋的建筑许可证,上诉人从未提出过该要求,且房屋租赁合同也无此约定,否则,上诉人与被上诉人对合同内容存在异议,合同也不会成立。被上诉人在一审中提供了被上诉人对房屋依法享有租赁权的多份判决书,证明了合法的租赁关系得到人民法院的支持,这其中有的是二审判决书,有的是省高院的裁定。二、上诉人援引最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,我们认为上诉人没有真正理解《解释》的本意。该房屋是原须水乡人民政府于1958年兴建,但当时并没有健全的规划法之类的法律,对一些老建筑的遗留问题,不能以现在的法律规定对历史遗留问题做出硬性规定,同时也不符合客观实际。《解释》第二条所指的建设房屋是在《城乡规划法》实施后所建的房屋,上诉人未理解《解释》的本意等。原判认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应驳回上诉,维持原判。

    本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

    本院认为,上诉人周王辉与被上诉人李喜荣双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的禁止性规定,在2013年12月30日前有效,应受法律保护。双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。由于2013年12月30日后李喜荣无须水影剧院承包权,上诉人周王辉与被上诉人李喜荣双方对2013年12月30日后的租赁关系作出的约定无效。周王辉交付了租金,李喜荣交付了房屋,租赁合同已经开始履行。因本案房屋建于1958年,早于《城市规划条例》(1984年1月5日生效)和《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日施行),不适用《城市规划条例》和《中华人民共和国城市规划法》,并且根据农村房屋出租的实际情况,原审法院认为本案不宜参照前述司法解释并无不当,因此,上诉人周王辉称被上诉人李喜荣出租的房屋未取得建设工程规划许可证,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,租赁合同无效等上诉理由及上诉请求,本院不予采纳。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费3300元,由上诉人周王辉负担。

    本判决为终审判决。



                                    审 判 长     王学正

                                    审 判 员     苟  珊

                                    审 判 员     刘俊斌


                                     二○一二年一月六日


                                    书 记 员     丁伯娟  

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