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几种基本房地产合同的效力补正
摘自:龙房川
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发布时间:2010/6/28

几种基本房地产合同的效力补正

综合法律、法规、司法解释和最高人民法院权威判决,允许房地产交易合同效力的补正,主要体现在如下方面: 

1 .在土地使用权出让合同纠纷,根据 《 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 》 (以下简称 《 国有土地使用权合同解释 》 )第 2 条规定,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。但是对在 2005 年 8 月 1 日该司法解释实施前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,允许当事人对合同效力进行补正,即在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

 2 .在土地使用权转让合同纠纷,根据 《 国有土地使用权合同解释 》 第 9 条规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让上地使用权无效,但起诉前转让方已经取得出让上地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。关于当事人转让划拨性质的土地使用权,该司法解释规定第 11 条、第 12 条、第 13 条规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨上地使用权的,应当认定合同无效。但允许当事人对合同效力进行补正: ( 1 )起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。( 2 )起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理上地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 ( 3 )起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

3 .在合作开发房地产合同纠纷,根据 《 国有土地使用权合同解释 》 第 15 条第 2 款规定,当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但允许当事人对合同效力进行补正,即起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质,或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。另外,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但同样允许对合同效力进行补正,凡在起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。 

4 .在商品房买卖合同纠纷,根据 《 商品房买卖合同解释 》 第 2 条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是允许对合同效力进行补正,即凡在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

5 .其他允许对合同效力进行补正的情形。如当事人在订立建设工程施工合同时,承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订合同,以允许对合同效力进行补正。只要在建设工程施工时已经取得建筑施工企业资质的,可以认定合同有效;对于承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级的,可以认定有效。又如当事人买卖经济适用房、城中村的农村房屋,在起诉前已经有关部门批准,补缴了土地出让金,并办理了土地性质转换的,可以认定合同有效

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