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严格适用合同无效的法定条件
摘自:龙房川
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发布时间:2010/6/25

严格适用合同无效的法定条件

因为合同效力的认定,不仅关系着房地产交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产开发与交易市场的有序发展。因此,人民法院对房地产交易合同效力的认定和维护负有两方面的任务:一是通过对违反法律、行政法规的强制性规定的合同,特别是存在 《 合同法 》 第 52 条规定无效情形的合同,依法认定其无效,制裁违法当事人,从而规范房地产开发与交易行为,将混乱无序的房地产开发与交易市场纳人正常法治轨道。二是不要轻易确认合同无效,在一定条件下,还应当允许当事人对合同效力进行补正。以避免大量房地产开发、建设和交易合同被确认无效,而给房地产开发与交易秩序造成更大的混乱。对此,最高人民法院负责人多次指出在审判实践中要尽量维护合同的效力、不轻易确认合同无效。

首先,人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效,而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益,则可以根据 《 合同法 》 第 52 条第 4 项的规定,以损害公共利益为由确认合同无效。

其次,只有违反法律和行政法规的强制性规定中的效力性规范时,才能确认合同无效。因为法律强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范,是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范,是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规范的,才应当认定合同无效。对此,最高人民法院 《 合同法解释二 》 第 14 条予以明确规定:“合同法第 52 条第( 5 )项规定的‘强制性规定’ , 是指效力性强制性规定。”

最后,国际金融危机下,应更加严格合同无效的法定条件,尽量维护合同关系的稳定。自 2008 年国际金融危机爆发以来,我国实体经济包括房地产业在内,亦受到严重影响,城市房地产市场持续走低,引发了一系列请求确认合同无效的房地产纠纷。为应对金融危机对房地产和金融安全,法院必须严格合同无效的法定条件,尽量维护合同关系的稳定,避免对整个市场造成更大的冲击。以合同为代表的市场交易是经济生活的主要载体,而经济关系的稳定和发展也离不开合同权利义务关系的稳定。在当前形势下,我们一定要站在维护法律严肃性和社会经济关系有序协调发展的高度,严格把握无效合同的认定标准。要按照 《 合同法 》 第 52 条的规定,结合案件具体情况,认真分析和精准把握法律规定的性质和精神,正确界定当事人民事行为的目的,凡不属于违反法律、行政法规强制性规定的,要坚决维护合同双方当事人的约束力。要通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进经济生活的协调发展。不要让司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和手段,避免对整个房地产市场造成更大的冲击。

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