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维护合同效力与规范和鼓励房地产开发与交易的关系
摘自:龙房川
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发布时间:2010/6/24

维护合同效力与规范和鼓励房地产开发与交易的关系

《 合同法 》 和司法裁判应以鼓励交易作为基本原则和重要目标是因为: ( 1 )鼓励交易为促进市场发展所必需。在市场经济条件下,一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的,因为交易活动乃是市场活动的基本内容,无数的交易构成了完整的市场,因此合同关系是市场经济社会最基本的法律关系。交易越多,市场越发达。( 2 )鼓励交易是提高效率,增进社会财富积累的手段。只有通过合同交易,才能实现资源的优化配置、实现资源的最有效利用。( 3 )鼓励交易有利于维护合同自由,实现当事人的意志和缔约目的。当然鼓励交易,是指鼓励合法、正当的交易,鼓励白主自愿的交易,鼓励能够实际履行的交易。

鼓励交易是 《 合同法 》 的目标,也是司法裁判所必须具有的方针和规范功能。长期以来,由于我国市场经济不发达,市场经济所要求的鼓励交易规则未能引起立法者的足够重视,如 《 民法通则 》 第 58条对无效民事行为的列举过宽,对合同在违约情况下的解除也缺乏必要的限制,从而导致在实践中过多地宣告合同无效或解除,从效率的标准来看,是低效率的。此种现象一与鼓励交易原则是完全背离的,因为合同一旦被宣告无效或解除,则意味着消灭了一项交易,即使当事人希望使其再继续有效也不可能。尽管在某些情况下这些做法能起到保护交易当事人利益、维护交易秩序的作用,但从总体上说,因其没有体现鼓励交易的原则,因此是不符合市场经济需要的。

具体来说:第一,它不利于促进社会财富的增长。在市场经济条件下,合同是促进社会财富增长的手段。合同关系越发达越普遍,则意味着交易越活跃市场经济越具有活力,社会财富才能在不断增长的交易中得到增长。如果将一些内容合法的但某些条款欠缺,或者意思表示有瑕疵而当事人自愿接受,或存在轻微违约但未给受害人造成重大损害的合同均作为无效或应解除对待,确实不利于市场经济的发展和促进社会财富的增长。第二,它不利于减少财产的损失和浪费。不应当被宣告无效或解除的合同,一旦被宣告无效或解除以后,就要按照恢复原状的原则.在当事人之间产生相互返还己经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产.不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿,订约目的不能实现,而且因为这种相互返还将会增加不必要的返还费用,从而造成财产的损失和浪费。所以,从效率的标准来看,过多地宣告合同无效或解除,在经济上是低效率的。第三,它不能有效地保护善意第三人的利益。在市场经济条件下,合同关系常常形成交易的锁链。由于各种合同关系形成了一个密切联系的交易锁链,因此,过多地或不适当地宣告合同无效或解除,必然会造成许多交易的锁链中断,对其他一系列合同的履行造成障碍,并且给合同关系当事人的利益造成不同程度的影响。第四,它不符合当事人的意志。当事人订立立合同,旨在通过合同的履行而实现其订约目的,如果过多地宣告合同解除或无效,不符合当事人的目的。尤其在许多情况下,宣告合同无效或解除,对无过错的一方当事人并不是有利的。总之,鼓励交易既是合同法的重要目标,也是合同法的基本原则,该原则应当贯彻体现在合同法的各项制度之中。同理,鼓励交易原则也应当贯彻于司法机关审判活动的始终,尽量维护合同效力,以实现规范和鼓励房地产开发与交易的社会经济目的。

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