湖南省益阳市赫山区人民法院
民事判决书
（2011）益赫民二初字第144号
原告湖南飞鸿通信科技有限公司。所在地：长沙市芙蓉区蔡锷路140号。
法定代表人吴强，该公司董事长。
委托代理人谷成胜，湖南湘楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人熊龙元，湖南湘楚律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告曾贵，男，汉族，1972年11月12日出生，安化县人，住赫山区梓山苑1栋508号，身份证号码432326197211120111。
委托代理人潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告湖南飞鸿通信科技有限公司（以下简称原告）与被告曾贵（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月23日受理后，依法由徐洁红担任审判长、审判员沈明惠和人民陪审员昌杜敖组成合议庭，于2011年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谷成胜、熊龙元，被告的委托代理人潘子龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2008年8月15日签订《房屋租赁协议》，被告将益阳市桃花仑西路676、678、680、682、686、688、690、692号房屋（含广告位）租赁给原告，租赁期限自2008年9月1日起至2011年8月30日止，月租金25 000元，月物管费9600元。协议签订后，原告履行合同，交付了租金。2010年4月24日，原、被告协商，合同期限延长至2012年8月31日，并于当日原告向被告交纳履约保证金5万元，同年5月17日交纳2010年9月1日至2012年8月31日的租金60万元、物管费115 200元。后被告擅自提前终止履行合同，其行为已构成违约，给原告造成重大经济损失，应依法承担违约责任和赔偿责任。为维护原告的合法权益，特请求法院判令被告退还租金513 200元，退还保证金5万元，支付违约金15万元，赔偿原告经济损失328 299元。
被告辩称：租金原告多计算了一个月应去除，支付违约金应为25 000元，原告要求被告赔偿其经济损失328 299元没有证据。
审理查明：原、被告于2008年8月15日签订《房屋租赁协议》，协议约定：被告将益阳市桃花仑西路676、678、680、682、686、688、690、692号房屋（含广告位）租赁给原告，租赁期限自2008年9月1日起至2011年8月30日止。每月租金25 000元，每次支付24个月租金，第一次租金即2008年9月1日至2010年8月30日止的租金在2008年9月30日前付清，自第二次起提前30天支付下期租金。物业管理费每月9600元，按月支付。承租方无正当理由逾期支付租金，每逾期一日应按月租金的0.1?支付滞纳金。承租方无正当理由通知出租方提前终止本协议，承租方按本协议规定的承租条件找到新的承租人，出租方与新的承租人签订房屋租赁协议，本协议即终止。出租方如提前终止本协议，则应当提前一个月通知承租方，并向承租方支付相当于六个月租金的违约金，且在协议终止后的五个工作日内，将承租方已支付的租金余款及保证金一次性全部退还给承租方。合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行。2010年4月24日，原、被告协商，合同期限延长至2012年8月31日，合同的内容不变。原告于当日向被告交纳履约保证金5万元，同年5月17日交纳2010年9月1日至2012年8月31日的租金60万元，2010年9月1日至2011年8月31日的物业管理费115 200元。2010年12月19日，原、被告因门面租赁发生纠纷，原告报110后经公安机关协调平息纠纷。2011年3月，原、被告又两次发生纠纷，被告不同意将门面继续租赁给原告，并阻止原告开门营业，原告无法营业遂报警，经公安机关协调，双方同意通过法律途径解决，由原告方在当月内诉至法院。2011年3月，被告将原告所有的财产强制搬出租赁门面，原告无法营业遂诉至人民法院。
另查明，益阳乐语通讯设备有限公司于2010年2月1日被原告收购。
本院认为：原、被告所签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该协议合法有效。被告在合同履行期限届满前明确表示终止合同并强制将原告的财产搬出租赁房屋，使原告无法继续经营，被告的行为是一种违约行为。因被告违约，原告被强制搬出后，再未使用租赁物，故对于原告要求被告退还租金和保证金，支付违约金的诉讼请求应予支持。原、被告的合同到期日是2012年8月31日，原告已支付被告保证金5万元，并将合同到期日的租金60万元，2011年8月31日止的物业管理费115 200元全部交清。原告于2011年3月2日开始已无法正常营业，故被告应退还原告已交付的从2011年3月2日开始至2012年8与31日止的租金45万元（25 000元×18＝450 000元）和物业管理费57 600元（115 200元÷24×6＝57 600元）。依据协议第十一条第2项规定，被告应支付原告违约金15万元（25 000元×6＝150 000元）。原告要求被告赔偿其他经济损失的诉讼请求，无证据证实其实际损失高于约定的违约金，故不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告曾贵退还原告湖南飞鸿通信科技有限公司租金45万元，物业管理费57 600元，保证金5万元，支付违约金15万元，共计707 600元。限本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告湖南飞鸿通信科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14 200元，由原告湖南飞鸿通信科技有限公司承担2200元，被告曾贵承担12 000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 徐 洁 红
审 判 员 沈 明 惠
人民陪审员 昌 杜 敖
二O一一年十月十四日
书 记 员 陈 留 永