记者近期调查北京多个二手房楼盘发现,目前北京二手房市场出现了量价齐升的趋势,京城二手房价格自2月份起已悄然升温。根据二手房交易信息平台安居客网站显示,3月份北京二手房均价23361元/平方米,比2月上涨2.09%。
近期,房地产首套房贷利率下调到了基准利率,甚至重回打折时代。但与此同时,国务院总理温家宝日前在两会的记者招待会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。
房地产市场何去何从,二手房涨价是否意味着房价将整体回升?
二手房涨价并不意味着房价回升
中国房地产学会副会长陈国强在接受《投资者报》记者采访时表示,整体上二手房与新房的行情是相互联动,现在总体来说,新房房价往下走比较明显,二手房房价的上涨应该有些特定原因。
“有区域性的因素,有的区域较好,市场需求较为旺盛;最近一段时间,政策面也有一定松动,首套利率下降,对符合条件的人是个利好;再者带有一定的季节性,每年的2、3月份,都会有恢复性的上升。”陈国强表示。
同时,北理工管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文也对《投资者报》记者表示,二手房回暖是很正常的现象,因为二手房是现房,不会存在期房的质量、交工期、面积等不确定因素,房产证手续也较为简单。二手房一般都有明显的地段优势,大部分是在城八区以内的房子,有涨价空间。而且二手房临近于完善多年的医疗、学校,商业便利,人文环境成熟。另外,目前价格相对低迷,购房者会认为出手的时机已到。
但受访专家并不认为二手房价格的上升,意味着房价的回升。
在3月18日,国家统计局公布了2月份70大中城市住宅销售价格变动情况,70个大中城市平均房价环比跌幅连续两个月减小。对此,周毕文表示:“这一两个月是春节前淡季的滞后效应,并没有什么代表性。”
“两会期间,中央已经明确表态房价调控政策要继续,现在政策的预期已经比较明确,肯定降的概率较大,而市场上库存比较严重,开发商也需要适当降价已回笼资金。”陈国强说。
国务院总理温家宝日前在两会后的答记者会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。
温家宝的“合理房价”是什么水平?按照德国柏林,房价是一家收入的3.9倍;纽约,房价是收入的6.9倍。但陈国强并不认同这种比对方式:“不同城市千差万别,居民收入和房价基础差别很大,不是简单对照国际上的收入和房价比就能得出来什么是合理房价的。”
地方房产政策微调难改调控大局
“我们都是企业服从地方,地方服从中央,在目前,要相信中央对地方的掌控力度,地方根据自身情况作出适当的微调,也是自身的灵活的需求。微调,不能对调控政策有大的触动。”周毕文认为地方政府的房产政策微调不会改变调控的大局。
从公开资料看,全国已有18个城市对楼市政策进行微调,其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。其中,佛山、成都、上海等松绑限购和芜湖对购房者减税等政策,很快就被叫停了。而北京、天津等严格限购的城市,通过调整普通住宅认定标准及减税等措施,减轻了以自住为目的的刚性购房需求的税费负担,政策可以继续执行。截至目前,去年执行限购的46个城市全部延续限购。
而在政策层面,也有微调。从官方表示可以看,在政策侧重上,去年重点是强调抑制投资投机,今年则明确要求保刚需;在保障房政策上,去年的重点是确保开工进度,今年则强调完善建设分配管理退出等制度;在政策目标上,去年重在落实房价控制目标,今年则格外突出长效机制。
周毕文指出,中央的态度已经非常明确,就是要借这波调控把房价调到合适的水平。这也是在民生上打好牌,为保障房的建设和上市争取时间。因为民众的住房需求总要有出处。保障房1000万套说了一年有余,从今年下半年到明年,竣工得会多起来,逐步进入市场,到时候可能会对商品房做反向的微调,但是具体的情况也要分地段考虑,比如11个新城区的房子,可能就不会限购,这样才能吸引人过去购买和居住。
“"十八大"之前,房地产政策不会动摇,要维护经济的平稳过渡。”上述专家表示,“只要限购和限贷两个核心信号没变,其他的都是皮毛。”
贷款放松针对刚需
在房地产调控政策之下,近日多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率,甚至重回打折时代。据记者了解,其中广州已有银行给优质客户8.5折利率优惠,北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。
在今年“两会”的答记者会上,央行副行长刘士余也表示,“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。
社科院金融研究所研究员易宪容公开表示,无论是从今年政府工作中关于房地产政策来看,还是温家宝答中外记者提问对住房宏观调控表态来看;无论是“两会”代表对住房调控的关注及提案来看,还是地方政府软性托市政策一个又一个夭折来看,2012年住房宏观调控政策要改变是不可能的。既然现有房地产宏观调控政策短期内不可改变,如何在现有的住房政策基础上来突围“松绑”,房地产开发商与地方政府只能找到购买首套住房的优惠条件了,特别是把放这种“松绑”放在首套住房贷款优惠利率上。
不过商业银行降低首套房贷利率更多被认为是一种企业行为。“首套房利率下调,是银行的企业行为,银行有它的房贷需求,无需过度解读。”周毕文表示。
中国人民大学金融与证券研究所副所长、教授赵锡军对《投资者报》记者说:“各家银行,到了年末资金比较紧张,放贷额度被用完了,而年初额度充足,房贷的需求较强,自然会调低利率,增加贷款额度。”
而中国人民银行行长周小川此前曾表示,“从理论上讲,存款准备金率的空间可以非常大。”他同时表示,存准率的调整并不表明货币政策的松或紧。
易宪容分析认为,有些国有大行今年就把房地产界定为风险较高的产业,因此,其信贷流入房地产业会更加谨慎。
赵锡军对《投资者报》记者强调,就今年整个信贷政策来说,结构性更强,会对小微企业和战略性企业增加信贷,而房地产在调控的情况下,商业性的开发性的房贷,不会有太大变化,保障性住房和居民按揭贷款,会获得较多支持。