商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解
最高人民法院民一庭
一、案情简介
2006 年1 月9 日，新华公司与蓝田公司签订《 商品房预售合同》 （以下简称预售合同）。预售合同约定：新华公司将其坐落在某市建筑面积约为12 , 500 平方米的房屋出卖给蓝田公司。房屋所占土地为出让地，新华公司拥有该地的土地使用权证。新华公司拥有商品房预售许可证。合同价款1 亿元。合同签订后蓝田公司3 日内支付500 万元房屋价款，其后分四期付款。2006 年4 月9 日前付款1500 万元，7 月9 日前付款20 ( ) 0 万元，10 月9 日前付款2000 万元，2007 年1 月9 日前付款2000 万元，2007 年4 月9 日前付款2000 万元。蓝田公司支付款总额到6000 万元时，新华公司应在款到后3 个月内为蓝田公司办理相应房屋过户手续。以此类推。第14 条约定：本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效。
合同签订后，双方一直没有到房地产部门进行相关登记。
双方确认，蓝田公司自签订预售合同起分别于2006 年l 月25 日付款500 万元，3 月18 日、25 日、29 日、4 月〕 ［9 日共向新华公司支付1500 万元。其后蓝田公司一直未付款。
2007 年9 月，蓝田公司向人民法院起诉，请求：1 ．确认双方签订的预售合同未生效；2 ．新华公司向其返还2000 万元及相应的利息。
二、法院裁判情况
一审法院认为，根据预售合同第14 条的约定，预售合同为附生效条件的合同。在所附生效条件未成就时，合同不生效。其生效条件就是到房地产部门登记。而本合同没有到房地产部门登记，所以合同未生效。由于合同未生效，该合同对双方都没有约束力，因此，新华公司应当返还所收取的款项及相应利息。据此，一审法院判决：（一）新华公司与蓝田公司于2006 年1 月9 日签订的《 商品房预售合同》 未生效；（二）新华公司于判决生效后十五日内向蓝田公司返还2000 万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款到付清之日止的利息。新华公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。请求：驳回蓝田公司的起诉。其主要理由是，《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称《 商品房买卖司法解释》 ）第6 条第2 款规定："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外"。蓝田公司已经支付了购房款2000 万元，履行了主要义务，我公司也已接受。根据《 商品房买卖司法解释》 的上述规定，预售合同应当为有效合同。有效合同应当严格履行，所以我公司没有退还购房款的义务。
二审法院认为，预售合同不是未生效，而是已经生效。理由在于：确认合同的主要义务首先应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分。涉案合同中，蓝田公司的主要义务是支付购房款，新华公司的主要义务是交付房地产。蓝田公司向新华公司支付购房款的行为即为履行合同的主要义务。对蓝田公司支付的上述款项，新华公司已经接受。据此，根据《 商品房买卖司法解释》 第6 条第2 款的规定，即使涉案合同约定到房地产部门登记后生效，而实际上双方并没有履行这一约定，涉案合同也应当认定为有效。鉴于预售合同不是未生效，而是有效，故对蓝田公司提出的确认涉案合同未生效、新华公司返还20 ( ) 0 万元的诉讼请求，不予支持。在涉案合同有效的基础上，当事人之间所生纠纷，可另循合法途径解决。故二审改判驳回蓝田公司的诉讼请求。
三、主要观点及理由
对预售合同是否生效，有两种观点。
一种观点认为，预售合同未生效。主要理由是：（一）预售合同第14 条明确约定：本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效。但事实上，从合同签订之日起直到现在，涉案合同根本没有到房地产部门登记，故应当认定涉案合同未生效。（二）蓝田公司支付2000 万元的行为不构成对合同主要义务的履行，因为蓝田公司的全部义务是支付1 亿元的购房款，所以蓝田公司在合同中的主要义务是支付超过5000 万元的购房款。
另一种观点认为，预售合同不是未生效，而是有效。主要理由是，《 商品房买卖司法解释》 第6 条第2 款说明了两层含义：一是法律认可合同当事人以"行为"变更以备案登记为合同生效条件的约定；二是该"行为"为"一方履行主要义务，对方接受"。所谓"主要义务", ；是指当事人在该合同中的义务性质和义务形式。本案中，蓝田公司的主要义务是支付购楼款，该公司支付了购楼款2000 万元，已履行其部分主要义务，新华公司也已接受。故依上述司法解释，涉案合同已生效。
我们赞成第二种观点。主要理由如下。
第一，预售合同为附生效条件的合同，其生效条件是到房地产管理部门进行备案登记。如果进行了备案登记，则预售合同生效条件成就，预售合同生效。如果没有进行备案登记，则预售合同生效条件不成就，预售合同不生效。这是仅就预售合同第14 条的约定得出的结论。但是，根据《 商品房买卖司法解释》 第6 条第2 款的规定，即使合同有这方面的约定，"但当事人一方已经履行主要义卜务，对方接受的除外"。换言之，如果一方已经履行合同约定的主要义务，对方接受的，即使合同中有到房地产管理部门备案合同才生效的约定，也应当认定合同已经生效。问题的关键是，如何理解该条规定的"主要义务"？就付款方而言，是不是应当理解为支付全部款项的大部分？对此，如上所述，意见分歧很大。
我们认为，对合同的主要义务的理解，在合同是否生效问题上与合同是否具备解除条件上应当适用不同的标准。在合同是否生效的间题上，应当采用更宽松的标准，尽量使合同生效，理由将在下文阐述。相反，在合同是否具备解除条件上，则应当适用较为严格的标准，尽量使生效的合同履行，而不是解除。换言之，除附解除条件的合同，解除条件成就时，解除权人可以解除合同外，在法定解除的场合，除《 合同法》 第94 条规定的不可抗力和法律规定的其他情形外，只有在一方根本违约的情况下，对方才能依法解除合同。因此，在当事人就合同是否生效问题上发生争议时，解释合同的主要义务首先应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分。在预售合同中，蓝田公司的主要义务是支付购房款，新华公司的主要义务是交付房地产。蓝田公司向新华公司支付购房款的行为即为履行合同的主要义务。与此不同的是，在确定合同是否解除问题上，合同的主要义．务则主要指履行全部义务中的大部分。《 合同法》 第94 条第（二）项规定的预期违约中的"主要债务"和第（三）项规定的根本违约中的"主要债务"似应当做如此理解。
第二，在合同是否生效双方发生争议的场合，对合同的主要义务解释为首先应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分，还因为蓝田公司已经分五次付款2000 万元。其在付款时，其真实意思表示是让合同生效，而不是让合同不生效。因为预售合同没有备案，所以按照该合同第14 条的规定，该合同没有生效。在该合同没有生效的情况下，蓝田公司本可以不付款，但蓝田公司却五次付款，数额达到了2000 万元。在此情况下，认定合同已经生效，比认定合同未生效，更符合蓝田公司当时的意思表示。现在蓝田公司要求认定合同无效，与当时蓝田公司付款的意思表示相悖。而看合同是否生效，就是要看合同履行的当时双方当事人的意思表示，而不是双方发生纠纷后的意思表示。因此，通过蓝田公司的履行行为、新华公司接受履行行为来认定合同已经生效，更符合当时双方当事人的真实意思表示。
第三，《 合同法））的精神是鼓励交易，尽可能地认定合同有效。本案中，如果机械地根据合同第14 条的规定认定合同无效，不符合《 合同法》 鼓励交易的精神。预售合同的总价款是1 亿元，蓝田公司履行了2000 万元，无论从哪个角度考虑，都应当认定合同有效。更何况《 商品房买卖司法解释》 第6 条第2 款对此有规定。对该条规定的"主要义务"的理解，在可能存在两种解释的情况下，其解释方法也应当是作尽可能使合同有效的理解，这样才能符合《 合同法》 的精神。基于此点考虑，对《 商品房买卖司法解释》 第6 条第2 款中规定的"主要义务"，应当解释为，预售合同的主要义务应当从合同中约定的义务的性质进行分析，不能将主要义务的履行简单地理解为履行全部义务中的大部分。当然，还应当综合考虑合同约定的内容以及履行的数量等因素。
四、最高人民法院民一庭意见
《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第6 条第2 款规定："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。"根据《 合同法》 鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行"主要义务"简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。
（执笔人：最高人民法院民一庭杨永清）