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我国实行房地产权一致法律原则的必要性
摘自:龙房川
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发布时间:2010/6/13

我国实行房地产权一致法律原则的必要性

土地和房屋等地上建筑物,在自然属性上是结合为一体的。基于两者在自然属性上的关联关系,世界各国立法无不通过各种形式,确立二者在法律权利上的关联性。根据我国现行法律体例,土地和地上建筑物分别为独立之物,地上建筑物具有独立于土地的法律地位,故普遍被视为两个物,其上成立两个所有权,即土地所有权与地上建筑物所有权。虽然在法律上土地所有权与地上建筑物所有权相分离,但是,在物理上地上建筑物无论如何都是不能脱离土地的。在土地所有权与地上建筑物所有权相分离后,为了避免地上建筑物成为空中楼,必须使地上建筑物听有权有依托因此,有必要在法律使地使用权与其地上建筑物所有权相结合在一起。在我国,土地分属于国家和集体所有,一般民事主体不能取得土地所有权,房地产权结构是清一色的“土地使用权+房屋所有权”。这种房地产权结构的独特性,不在于将房屋和土地视为一体,而是将房屋所有权和土地使用权视为一体,使土地使用权主体和房屋所有权主体统一,并产生一个统一的不动产所有权。

在我国,因为土地使用权是独立的用益物权,可以独立处分,这就可能导致房屋所有权与土地使用权主体的不一致,这种不一致可能使房地产权关系变得更复杂,因此我国奉行房地产权一致原则。如果将土地使用权与其地上建筑物所有权分开,很可能会导致地上建筑物所有权丧失土地使用权,使土地使用权与其地上建筑物所有权分属于不同的权利主体。结果会出现各自要求以不同的利用目的使用土地和地上建筑物这两个在物理土本结合在一起的物体,各不相让,甚至土地使用权人要求其地上建筑物的所有权人拆除地上建筑物,必然滋生诸多麻烦与弊端。因此我国房地产立法采用了房地产权一致原则或者说房地产一体化法律原则,要求“房随地走”或者“地随房走”,使土地与地上建筑物结合在一起。在法律上实行不动产权利一体化原则,目的在于使土地使用权与地上建筑物等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致,地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

通说认为,实行房地产权一致法律原则,实现了维持地建筑物等在自然属性上对土地的依附,避免了对地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值的破坏,并可以使物权关系清楚简明,避免因建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施所有权主体不同,在权利行使时发生纠纷。

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