贵阳市南明区中华南路街道办事处与贵阳市工矿区贸易公司、贵州恒丰房地产开发有限责任公司联建纠纷上诉案
贵州省高级人民法院民事判决书
（２０００）黔高法民终字第１６号
上诉人（原审原告）贵阳市南明区中华南路街道办事处。住所地贵阳市南明区醒狮路７号。
负责人杨梅，主任。
委托代理人陈世和，威克律师事务所律师。
委托代理人朱应明，威克律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳市工矿区贸易公司。住所地贵阳市南明区中华南路７４号。
法定代表人钟筑生，经理。
委托代理人梁军，公达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）贵州恒丰房地产开发有限公司。住所地贵阳市南明区中华南路８０号。
法定代表人文伟，董事长。
委托代理人章根香，再兴律师事务所律师。
贵阳市南明区中华南路街道办事处（以下简称中南办事处）因与贵阳市工矿区贸易公司（以下简称工贸公司）、贵州恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）联建纠纷一案，不服贵阳市中级人民法院（１９９９）筑法民二初字第２１号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中南办事处的主任杨梅，委托代理人陈世和、朱应明，被上诉人工贸公司的特别授权委托代理人梁军，被上诉人恒丰公司的特别授权委托代理人章根香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：１９９３年之前，中南办事处和工贸公司各自向有关部门提出申请，分别要求在同一地段，即贵阳市南明区中华南路与曹状元街交汇处修建各自的"中南商贸大厦"（中南办事处的项目名称）和"工矿贸易大厦"（工贸公司的项目名称）。其中，工贸公司的立项申请得到了贵州省计划委员会和贵阳市计划委员会的批准。１９９３年１０月３０日，中南办事处和工贸公司经协商签订了《关于修建"工矿贸易大厦"的协议》，约定双方共同修建"工矿贸易大厦"。协议约定，双方联合申报定点规划，红线，土地使用证等主要手续。为便于操作，委托工贸公司代征代建；工贸公司负责拆迁安置、地质勘察、设计和建筑施工。中南办事处负责对建设用地的拆迁户进行摸底调查，协助工贸公司进行拆迁；中南办事处筹措资金２３０万元，破土后两月内支付３０万元，工程竣工验收房屋交付后付余款。工贸公司负责筹措及投入工程所需其余全部资金。本工程竣工验收后，中南办事处应分得营业间５００平方米、住宅房１０００平方米，甲方分得剩余的全部房屋。协议还对其他有关事宜进行了约定。协议签订后，中南办事处于１９９４年１１月２３日和１９９６年８月１日向工贸公司分别支付１０万元，共计２０万元。１９９７年７月７日，中南办事处通知工贸公司于１９９７年７月１日前到其住处领取１０万元投资款，但工贸公司未去领取此款。此外，中南办事处参与了本项目的前期拆迁工作。前述中南办事处与工贸公司的联建协议签订后，双方向贵阳市规划局申请定点。规划局内部报贵阳市人民政府批准。１９９４年２月２４日，贵阳市人民政府召开规划定点联席会，同意中南办事处和工贸公司联建项目的定点。同年５月１７日，贵阳市规划局向工贸公司颁发了《建设用地规划许可证》。同月２４日，贵阳市土地管理局向工贸公司发出了《建设定址通知书》，确定建设项目的建设定址在前述申报地点。同年１２月６日，工贸公司作为受让方与贵阳市土地管理局签订了建设用地的国有土地出让合同，随后缴纳土地出让金１１０万元。１９９５年４月２７日，贵阳市土地管理局向工贸公司核发《土地使用权预登记证》。同年１２月１５日，贵阳市人民政府批复同意工贸公司对前述建设用地的用地申请。１９９６年２月２８日，工贸公司取得了该项目的《建设工程规划许可证》。同时查明，１９９４年６月１８日工贸公司与贵州美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）签订《联建合同》，工贸公司将其与中南办事处联建协议中的部分权利和义务转让给美林公司。１９９５年元月２８日，美林公司、恒丰公司、工贸公司三方签订《房屋开发转让合同》，合同约定，美林公司退出联建，其与工贸公司《联建合同》中的权利义务转让给恒丰公司。１９９６年７月２５日中南办事处、工贸公司签订《关于联建"工矿贸易大厦"的补充协议》，约定，无论甲方（工贸公司）在施工建设中以任何方式引资、联建、转让等，均不能影响双方共同签订的关于联建"工矿贸易大厦"的协议之原则；甲方若再有新的转让等行为，必须通知乙方（中南办事处）共同商议，大厦设计图确定后，必须有甲、乙双方参与明确双方房屋的分配位置。另查明，该建设项目已竣工验收，并改名为"联合通信大厦"。
一审法院认为，本案中，原告中南办事处既不享有所建房屋之地的土地使用权，其所支付给被告工贸公司的２０万元亦不能成其为联建投资，因为该建设项目实际投入的建设费用已达数千万元以上；原、被告所签订的联建协议及补充协议未依法办理审批手续；贵阳市人民政府及有关主管部门所最后批准的文件均是以工贸公司一家作为项目建设单位；原告中南办事处不具有签订房屋联建合同的民事权利能力。因此，原、被告之间的联建法律关系并未依法成立。同时房屋分配的具体划分是双方协议解决的民事行为，法院判决解决尚无法律依据，原告之诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决，驳回中南办事处的诉讼请求，案件受理费２１５１０元由中南办事处负担。
本案宣判之后，工贸公司、恒丰公司服判。中南办事处不服，向本院提起上诉，理由为：（１）原判认定中南办事处支付给工贸公司的２０万元因在投资总额内的份额小而不能成为投资是错误的；（２）原判认定中南办事处在本案中不具有签订房屋联建合同的民事权利能力是错误的；（３）上诉人与工贸公司的"联建协议"和"补充协议"未审批的责任在工贸公司。另外，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第１８条之规定，"联建协议"和"补充协议"有效；（４）市政府对双方联建项目的定点意见是联建合同的基础，也是规划，土地等部门审核的依据，不是没有法律效力的意向书；（５）原判认为"房屋的具体划分是双方协议的民事行为，法院判决尚无依据"是错误的。综上所述，上诉人要求撤销原判，支持其一审中的诉讼请求（上诉人在一审中的诉讼请求为，①依法确认后，被告签订的《关于修建"工矿贸易大厦"的协议》及其补充协议有效；②被告及其第三人对原告应分得的５００平方米营业房和１０００平方米住宅房的具体位置应进行划分和确认；③诉讼费由被告负担）。工贸公司、恒丰公司在庭审中请求驳回上诉的上诉，维持原判。
本院认为，中南办事处、工贸公司签订《关于修建"工矿贸易大厦"的协议》之后，双方向贵阳市规划局申请定点。贵阳市规划局内部报贵阳市人民政府批准，贵阳市人民政府规划定点联席会同意双方联建项目的定点申请。但贵阳市规划局颁发的对定点申请回复的对外的正式法律文件《建设用地规划许可证》上的建设用地单位则只有工贸公司，没有中南办事处。不仅如此，以后有关管理部门关于该项目土地使用权属的法律文件，包括贵阳市土地管理局作出的《建设定址通知书》和《贵阳市土地使用权预登记证》，贵阳市人民政府的《关于贵阳市工矿贸易公司申请用地的批复》上的建设用地单位均只有工贸公司而无中南办事处。同时，与贵阳市土地管理局签订国有土地出让合同并向该局缴纳土地出让金的也只是工贸公司。由此可见，中南办事处对此联建项目所使用的土地并未取得土地使用权。此外，联建房屋是土地使用权分割转让的一种特殊形式，在工贸公司单独取得建设项目的土地使用权到本案一审诉讼过程中，双方当事人未按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２５条的规定，通过补办审批手续的方式使中南办事处依法取得本建设项目的土地使用权，而联建各方对联建项目的土地享有使用权是联建合同生效的必要条件。由于本案联建合同不具备此条件，故本案中《关于修建"工矿贸易大厦"的协议》和《关于联建"工矿贸易大厦"的补充协议》应认定为无效。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）第４６条之规定，本案已建成的房屋归工贸公司所有，中南办事处对协议约定的１５００平方米房屋无请求给付的权利，工贸公司应返还中南办事处给付２０万元的本息。鉴于中南办事处参与了本建设项目的前期拆迁工作，故工贸公司应向其补偿５万元。造成本联建协议及其补充协议无效，主要过错在工贸公司，故工贸公司应承担本案大部分诉讼费。原判认定联建协议及补充协议无效的结论是正确的，但认为中南办事处给付的２０万元在投资总额中因比例小而不为投资，中南办事处无联建的民事权利能力，故联建协议及补充协议无效的理由是错误的。此外原判认为房屋划分是当事人协商的民事行为，法院判决解决尚无法律依据的判决理由也是错误的，应当纠正，中南办事处对原判的这些判决理由提出的上诉理由成立。另外，原判认定本案中联建协议及补充协议的无效，但不对无效的后果进行处理是不妥当的，也应纠正。中南办事处认为现联建房屋已建成，依《解答》第１８条之规定，应认定本案联建协议和补充协议有效。《解答》第１８条规定联建合同有效必须同时具备以下条件，即：联建的一方只以土地使用权作为投资；联建当事人签订联建合同并办理了联建审批手续，但未办理土地使用权变更登记手续；双方已实际履行了合同或房屋已基本建成，而本案不同时具备这些条件，故中南办事处上述协议有效的理由不能成立。贵阳市人民政府对中南办事处和工贸公司联建项目的同意定点意见仅仅是贵阳市人民政府对其规划行政管理部门的内部意见，不具有对外的法律效力，且本项目中所有具有法律效力的文件、证照等所登载的土地使用权人只有工贸公司而无中南办事处，故中南办事处认为贵阳市人民政府对其与工贸公司的定点意见使其在建设项目中享有土地使用权的法律效力的理由也不成立。此外，工贸公司与恒丰公司的联建关系不在本案诉讼请求的范围，故应不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款第２款之规定，判决如下：
一、中南办事处与工贸公司签订的《关于修建"工矿贸易大厦"的协议》和《关于联建"工矿贸易大厦"的补充协议》无效；
二、"联合通信大厦"（原名为"工矿贸易大厦"）归工贸公司所有。工贸公司应归还中南办事处的２０万元及利息（从收到各笔款项之日起至还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算），并向中南办事处补偿５万元。上述款项应在本判决生效后十五日内付清；
三、驳回上诉人贵阳市南明区中华南路街道办事处的其余上诉请求。
一、二审案件受理费共计４３０２０元，由工贸公司负担６０％，为２５８１２元，由中南办事处负担４０％。为１７２０８元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 宏
代理审判员 彭方艾
代理审判员 李 蓉
二○○○年五月十九日
书 记 员 张金辉（代）