沈阳艺欣房产开发有限公司诉孙伟玲房屋拆迁协议纠纷案
[2007]沈民（2）房终字第37号
上诉人（原审被告）：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区东陵路139-1号。
法定代表人：刘毅，系该公司经理。
委托代理人：曹云疆，男，1957年8月10日出生，汉族，系该单位部门经理，住址大东区万寿小区9号531。
委托代理人：周宗恒，男，1955年3月1日出生，汉族，系该单位副总经理，住址大东区小河沿路3-88号。
被上诉人（原审原告）：孙伟玲，女，1964年2月1日出生，汉族，系农民，住址沈阳市东陵区五三乡教场村4-51号。
委托代理人：李振革，系辽宁良友律师事务所律师。
上诉人沈阳艺欣房产开发有限公司因房屋拆迁协议纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2006）沈高新法民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月9日立案，并依法由本院审判员吕丽担任审判长、由审判员常振明主审、审判员王志福参加评议组成合议庭，于2007年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人曹云疆、周宗恒、被上诉人的委托代理人李振革均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告于1998年3月购买邹有祥（已故）坐落于沈阳市东陵区营盘路一段西合里建筑面积38.52平方米的房屋（该房屋所有权人为中储四库），该房屋未发放公有住房的房屋产权证，为危房。原告进行了维修后一直居住至2002年4月。同年4月被告对原告所居住房屋区域进行了房屋拆迁。2002年4月28日中储四库给沈阳市浑南新区动迁办出具了证明证实：邹有祥系我库公有住房职工，因该房为报废危险房，房产部门未给予办理公有住房居住房产证，请动迁部门按公有住房房证办理动、回迁手续。2002年5月8日原告孙伟玲以邹有祥的名义签订了第010号房屋拆迁协议。协议规定：被告对沈阳市东陵区营盘路西合里地区实施拆迁，邹有祥于2002年5月8日搬出上址，原有产籍房屋腾空，过渡期间用房自行解决，邹有祥原有住房一间，建筑面积38.52平方米，安置房屋地点原地。于2003年11月23日前兑现。搬家补助费人民币210元，临时安置补助费人民币3600元，增加面积款人民币31777.60元，被拆迁人按规定时间办理入住手续。因邹有祥已经去世，该房屋实际使用人为原告，被告即通知原告到产权单位中储四库出具更名证明。邹有祥的妻子冯桂芝陪同原告找到中储四库的行政科，要求出具证明。2002年5月9日中储四库给被告出具证明证实：今有我单位职工邹有祥住2号楼，现已去世。把房主名改为老伴孙伟玲为承租人。中储四库经办人霍民在被告与邹有祥签订的第010号房屋拆迁协议上批注：原户主邹有祥已去世，现改为老伴孙伟玲为承租人。2002年5月10日被告领导在上述协议上批注要求与原告孙伟玲重新签订协议。2002年5月10日被告与原告签订房屋拆迁协议（第010号）。协议规定：原告于2002年5月8日搬出沈阳市高新区营盘路一段西合里，原有产籍房屋腾空，自建房屋自行拆除，过渡期间房屋自行解决。原告原住单位自管房建筑面积38.52平方米，经被告确认安置房屋套型叁类，安置房屋地点原地，于2003年11月23日前兑现。搬家补助费人民币210元，临时安置补助费人民币3600元，增加面积款人民币31777.60元，被拆迁人按规定时间办理入住手续，逾期不办的，责任自负。面积由市房产局核定多退少补，落款时间仍为2002年5月8日。协议签订后，被告给原告发放的搬迁顺序通知单为第15号，搬迁时间为2002年5月8日10时40分。同日被告给原告发放了拆迁户交款通知：原告为被拆迁户，原房建筑面积38.52平方米，安置叁类户型，建筑面积70平方米，增加面积31.48平方米，原房建筑面积按每平方米人民币400元交款，应交人民币15458元，增加建筑面积按每平方米人民币520元交款，应交人民币16369.60元，应交款合计人民币31777.60元，拆迁户接到此通知后即到我办交款。同日被告给原告出具动迁户领取补助费、搬家费凭证，承租人邹有祥更名孙伟玲，原住址沈阳市东陵区营盘路一段西合里，迁出时间2002年5月8日，发放月份自2002年5月23日至2003年11月23日，补助费人民币3600元，搬家费人民币210元。2002年5月10日经被告抵扣应给原告发放的人民币3810元，原告再交付房款人民币27967.60元（31777.60元-3810元），原告按规定时间将居住的房屋腾空。事隔一年后的2003年5月14日中储四库给被告出具更改承租人姓名证明称：2002年5月8日我库在贵公司房屋拆迁协议010号为已故原户主邹有祥，改办其老伴为承租人时，误将其老伴姓名冯桂芝错写成孙伟玲，有户口簿及身份证为证请查实，并希望予以纠正。被告在由原告以邹有祥名义与其签订的协议书变更为被拆迁人为冯桂芝，被告于2003年6月2日给冯桂芝下发了拆迁户交款通知，原房建筑面积38.52平方米，安置叁类户型，建筑面积70平方米，增加面积31.48平方米，原房建筑面积按每平方米人民币400元交款，应交人民币15458元，增加建筑面积按每平方米人民币520元交款，应交人民币16369.60元，应交款合计人民币31777.60元，扣除搬家补助费人民币3810元，冯桂芝也交款人民币27967.60元。被告称于2003年5月16日给原告下发通知：由于原告办拆迁手续的房产，系中储四库所有，现产权人出据凭证要求收回与原告所签订协议并更名为冯桂芝。其根据新区有关部门领导批示及房屋产权人四库的更名要求，现通知你010号协议作废请退回协议手续，结清已付款，由此引发的纠纷，请你与房屋产权人及原承租人协调解决。原告否认收到此通知。2004年3月10日中储四库作出处理决定：因原告与冯桂芝之间房产纠纷事宜，经双方多次协商未果，现已了解双方基本情况，在双方无法达成共识的情况下（且孙伟玲又不能按通知到场的原因），中储四库只能按协商中的条件，收取冯桂芝人民币6000元抵押金存放于四库，代为转交孙伟玲，然后允许冯桂芝入住，如双方对此处理结果有争议，可通过法律程序解决，以法律判决为准，冯桂芝女儿邹敏华代签。后被告为冯桂芝办理了房屋回迁安置摇号的手续，冯桂芝入住沈阳浑南生态园11号楼5单元4楼2号的房屋，被告未给原告进行回迁安置。后原告起诉至法院。
上述事实，有原、被告陈述、原告与被告签订房屋拆迁协议，搬迁顺序通知单、交款通知、中储四库2002年4月28日证明、领取补助费、搬家费凭证、交款收据、邹有祥、冯桂芝分别与被告签订的第010号房屋拆迁协议，中储四库2002年5月9日证明、2003年5月14日更改承租人证明、2004年3月10日处理决定，被告于2003年5月16日通知、2003年6月2日被告要求冯桂芝交款通知等证据材料及证人证言在卷佐证，经庭审质证，应予确认。
原审法院认为，被告对原告享有使用权的坐落于沈阳市东陵区营盘路一段西合里38.52平方米的房屋进行拆迁，并与原告签订房屋拆迁协议，并未违反法律规定，应认定合法、有效。被告对同一处被拆迁的房屋先后与原告和冯桂芝分别签订二份房屋拆迁协议，收取二份房屋增加面积款，在履行与冯桂芝签订的房屋拆迁协议时，拒绝履行与原告签订的房屋拆迁协议。同时被告没有依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销与原告签订的房屋拆迁协议，享有撤销权的被告在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。被告应当继续履行与原告签订的房屋拆迁协议，对原告进行回迁安置。被告对延期交付房屋造成原告租房居住的损失应当按双方签订的房屋拆迁协议中规定的临时安置补助费的数额每月人民币200元进行赔偿。现原告要求与被告继续履行房屋拆迁协议，赔偿经济损失的诉讼请求应予支持。对于被告提出与原告和冯桂芝分别签订房屋拆迁协议均系根据房屋所有权人中储四库出具的证明所作出的，其责任不在被告。已经给原告下发了通知，协议已经解除的申辩，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一款（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院判决：一、原告孙伟玲与被告沈阳艺欣房产开发有限公司于2002年5月8日签订的第010号房屋拆迁协议继续履行；二、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效后十五日内交付原告孙伟玲70平方米房屋一套，产权所有人为原告孙伟玲。原告按房屋面积价格多退少补（价格按每平方米人民币520元计算）；三、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告孙伟玲临时安置补助费每月人民币200元（从2003年11月24日起至交付房屋时止）；案件受理费人民币1281元由被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担。
宣判后
沈阳艺欣房产开发有限公司不服上诉至本院。上诉请求，撤销（2006）沈高新法民房初字第91号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由，一、一审判决认定事实根本错误，一审判决认定被上诉人购买邹有祥原房屋缺乏事实根据。邹有祥是该房的承租人，承租人无权出卖该房产的产权、使用权。被上诉人冒用邹有祥老伴的名义与上诉人签订房屋拆迁协议的。2003年5月14日上诉人接到中储四库更改承租人姓名的证明，上诉人于5月16日通知被上诉人原拆迁协议作废请退回，同时将拆迁协议中的承租人改为邹有祥真正的妻子冯桂芝。二、一审判决适用法律明显不当。一审判决对被上诉人的自述从邹有祥处购买房屋是否有效没有依法确认。依据《合同法》第一百三十二条的规定，邹有祥没有出卖承租的单位所有的房产产权或使用权的权利。依照《合同法》
第五十一条的规定，邹有祥出卖承租的单位所有的房产产权或使用权的行为无效。一审判决对邹有祥与被上诉人的房屋买卖行为不依法进行审查即认定合法是错误的。一审判决应当通知而没有通知被拆迁人中储四库作为第三人参加诉讼。一审判决对上诉人关于与被上诉人签订拆迁协议是依据中储四库证明签订的申辩不予支持没有法律依据。请二审人民法院支持上诉人的上诉请求，撤销该判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称，1998年3月被上诉人以4000元的价格从邹有祥处购买坐落于东陵区营盘路一段西合里，建筑面积38.52平方米的危房。以上事实有浑南新区运行办主任王珂、东陵区五三乡孤家子社区委员会、曲华、王杰等人的证言予以证实。邹有祥的女儿邹敏华的证言证明邹有祥已收到卖房款4000元。关于被上诉人与邹有祥形成房屋买卖效力问题，房屋产权人是中储四库的公有住房，由邹有祥承租使用，邹有祥转让房屋的行为并未转移房屋权属，对房屋产权人没有造成任何损害，我国尚没有法律法规规定此项行为。被上诉人认为上诉人与邹有祥之间的房屋买卖行为是合法有效的，上诉人认为承租人无权出卖公有住房使用权缺乏法律依据。上诉人与被上诉人之间依据动迁时被上诉人在此实际居住使用房屋的事实双方签订协议的法律行为，与中储四库之间不存在法律上的利害关系。上诉人与被上诉人签订的协议依据法律规定从签订之日起就具有法律效力，原审判决上诉人继续履行双方签订的协议是符合法律规定的，请求市法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院开庭审理查明的事实及证据与原审法院认定的事实及确认的证据一致。
本院认为，公民、法人合法权益受法律保护。被上诉人购买邹有祥的房屋，虽然未能办理更名过户手续，实际已交付了购房款并已占有使用四年之久，双方的买卖关系成立，被上诉人已实际享有该房的承租使用权，为此上诉人作为被拆迁人与被上诉人签订的房屋拆迁协议是合法有效的民事法律行为，被上诉人已按照该协议交付了增加面积款已履行了义务，但上诉人却未履行安置义务，以其它理由又与冯桂芝签订房屋拆迁协议，收取一份增加面积款，并于2003年5月16日在与被上诉人签订协议一年后以通知方式单方作废协议行为无效。因依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，上诉人如主张撤销该协议应当在一年内向法院起诉行使撤销权。而上诉人至今并未履行其权利，故双方签订的房屋拆迁协议是合法有效的。上诉人应当按照双方签订的房屋拆迁协议，履行其安置义务。中储四库虽然是该房屋产权人，但该房屋拆迁协议，是确认上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，与中储四库没有利害关系，上诉人主张中储四库作为第三人参加诉讼无法律依据。为此对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1281元整，由上诉人沈阳艺欣房产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 丽
审 判 员 常振明
审 判 员 王志福
二OO七年一月二十五日
书 记 员 于 斌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；