承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持
重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案
孙延平
法理提示承租人在无意以同等价格购买租赁房屋的情况下，请求宣告承租人与购买房屋人的买卖合同无效，不符合相关法律规定精神，其诉讼请求应予驳回。
上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区石小路153 号。
法定代表人：周红卫，该公司董事长。
委托代理人：王家路，北京市通商律师事务所律师。
委托代理人：曹磊，北京市通商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆宏彪商贸有限公司，住所地：重庆市渝中区邹容路131 号第3 层全层。
法定代表人：区炜锉，该公司董事长。
委托代理人：吴雷，北京市竞天公诚律师事务所律师。
委托代理人：刘悦，北京市竞天公诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆解放碑茂业百货有限公司（原重庆迪康百货有
孙延平，女，最高人民法院民事审判第一庭高级法官。
民事审判指导与参考，总第37 集、薰
［最高人民法院二审案件解析］
限公司），住所地：重庆市渝中区邹容路131 号世贸大厦一ZF 至SF 夹层。法定．代表人：王文华，该公司董事长。
委托代理人：周晓勇，该公司职员。
委托代理人：谢惠芬，四川治平· 律师事务所律师。
一、重庆市高级人民法院一审查明的案件事实
一审法院审理查明，2003 年12 月16 日，成都人民商场（集团）股份有限公司（以下简称成都商场）与鑫隆达公司签订《 租赁合同》 （其中包括12 份附件）, 约定鑫隆达公司将其所有的世贸大厦负2 层至8 层的房屋租赁给成都商场，租赁期限2 ( ）年，自成都商场开业时起算，第l 年租金2900 万元，第2 年租金3 100 万元，第3 年至第10 年租金3200 万元（每年），第11 年至第20 年租金3500 万元（每年）。《 租赁合同》 第6 一8 条对该租赁合同的生效要件进行了约定，即鑫隆达公司向茂业百货公司提供了附件十一所列文件，并经成都商场的律师核实、认可；鑫隆达公司向成都商场提供了附件十二所列文件，并经成都商场的律师核实、认可；本合同附件十：预付租金协议生效。《 租赁合同》 之附件五和附件十约定：成都商场向鑫隆达公司预付租金12 , 400 万元，第一部分预付租金6400 万元，其用途由鑫隆达公司安排；第二部分预付租金6000 万元，其用途为成都商场代鑫隆达公司支付商场的设备、设施及二装工程款。签约后3 日内支付预付租金2000 万元（第一笔）；在东方资产管理公司等三抵押权人出具同意出租该房屋的承诺函时，支付预付租金2000 万元（第二笔）；成都商场履行完有关程序（签订合同后45 日内）支付预付租金2400 万元（第三笔）；第二部分预付租金6000 万元按商场的设备、设施及二装工程进度支付，先由成都商场支付到共管账户上，再由鑫隆达公司支付给工程承包商。
2004 年7 月20 日，成都商场、鑫隆达公司与重庆迪康百货有限公司（2007 年4 月更名为茂业百货公司，以下统称茂业百货公司）签订《 商厦商业经营房产租赁合同补充协议》 ，约定将成都商场在租赁合同中享有的权利义务一并转移给茂业百货公司。该协议中载明：截至2004 年6 月30 日，成都商场已经向鑫隆达公司支付预付租金7940 . 7 万元；鑫隆达公司同意该款项转为茂业百货公司向其支付的预付租金。
《 租赁合同》 签订后，成都商场、茂业百货公司向鑫隆达公司支付了租金，具体支付情况为：2003 年12 月23 日和2004 年1 月4 日分别支付租金2000 万元，2004 年1 月巧日支付租金500 万元，2004 年2 月9 日和2 月12 日分别支付租金1200 万元，2004 年10 月13 日支付租金18O 万元，2004 年11 月23 日支付租金1000 万元，2004 年12 月28 日支付租金3 ( ) 0 万元，2004 年12 月30 日支付租金100 万元，2004 年12 月31 日支付租金10 ( ）万元，共计8580 万元。2004 年7 月5 日，成都商场与鑫隆达公司签订了《 补充协议书》 。其中第2 条、第4 条约定：装修工程造价定为以建筑面积每平方米450 元计算，建筑面积定为45 , 000 平方米，实行多不退、少不补的包干计价原则；装修工程款由成都商场在其应支付给鑫隆达公司的预付租金中扣除后直接支付给施工单位。该工程款项共计2025 万元。
2005 年9 月23 日，鑫隆达公司以茂业百货公司未按照合同约定交付预付租金为由，向茂业百货公司发出《 关于解除有关合同的通知》 。2005 年9 月28 日，鑫隆达公司向重庆仲裁委员会申请仲裁，提出请求确认其解除《 租赁合同》 及附件、《 补充协议书》 、《 商厦商业经营房产租赁合同补充协议》 的行为合法有效等内容。2005 年10 月12 日，茂业百货公司向重庆仲裁委员会提出解除《 租赁合同》 及《 商厦商业经营房产租赁合同补充协议》 的反请求。2006 年l 月16 日，重庆仲裁委员会作出2005 渝裁（经）字第（242 ' 7 ）号仲裁裁决书。2006 年7 月28 日，重庆市第一中级人民法院作出（2006 ）渝一中民特字第191 号民事裁定书撤销了该仲裁裁决书。
2006 年8 月1 日，茂业百货公司向重庆市高级人民法院起诉（即（2006 ）渝高法民初字第36 一4 号案），请求确认《 租赁合同》 未生效，请求返还已经支付给鑫隆达公司的款项等。2007 年3 月30 日，茂业百货公司又将诉讼请求变更为请求继续履行《 租赁合同》 ，请求判令鑫隆达公司赔偿损失及支付其工程：费用等。2007 年9 月12 日，重庆市高级人民法院中止了该案的审理。
2006 年12 月31 日，鑫隆达公司在未通知茂业百货公司的情况下与宏彪公司签订了《 商品房买卖合同》 ，将坐落在重庆市渝中区邹容路131 号重庆世界贸易中心大厦之第一层，建筑面积为3274 . 78 平方米（其中套内面积为24 仍．85 平方米，分摊面积为868 . 93 平方米），套内单价为12 , 469 . 61 元，总成交价为3000 万元的房屋出售给了宏彪公司。付款方式为：2006 年12 月31 日前一次性付清。2007 年1 月2 日，双方办理了过户登记手续。
二、当事人一审起诉与答辩
茂业百货公司向一审法院起诉称：2003 年12 月16 日，成都商场与鑫隆达公司就鑫隆达公司所有的世贸大厦负2 层至8 层的房屋签订了租赁合同，租赁期。民事审判指导与参考… 总第3 ：集澎
限20 年。2004 年7 月20 日，成都商场、鑫隆达公司与茂业百货公司三方商定，将成都商场在租赁合同中享有的权利义务一并转移给茂业百货公司。茂业百货公司对该房屋进行了装修并租用至今。2006 年12 月，鑫隆达公司在未通知茂业百货公司的情况下，将租赁房屋出售给了宏彪公司，且已办理了过户手续。茂业百货公司认为该行为侵犯了其优先购买权，请求人民法院宣告鑫隆达公司与宏彪公司签订的房屋买卖合同无效。
鑫隆达公司未提交书面答辩状。其在庭审中辩称：1 ．其与茂业百货公司间的租赁合同已经解除，因为经催告后茂业百货公司仍未按照约定期限交付预付租金12 , 400 万元，其已向茂业百货公司发送了解除合同通知书，因此，双方的租赁合同已于2005 年9 月23 日解除。此外，2005 年10 月12 日，茂业百货公司向重庆仲裁．委员会提出了解除租赁合同的请求，故双方签订的租赁合同已经解除；2 ．其与茂业百货公司签订的租赁合同中约定的生效要件并未成就，并且茂业百货公司在租赁合同纠纷的仲裁程序中认为租赁合同没有生效，故茂业百货公司非合法的承租人，不享有优先购买权，不能宣告买卖合同无效；3 ．买卖合同是在租赁合同已经解除的情况下签订的，应当有效，请求驳回茂业百货公司的诉讼请求。
宏彪公司未提交书面答辩状。其在庭审中辩称：1 ．同意鑫隆达公司的辩解意见；2 ．宣告买卖合同无效的前提是主张优先购买权，而茂业百货公司从诉讼至今，一直没有提出优先购买权问题，因此其无权宣告买卖合同无效。
三、重庆市高级人民法院一审认定与处理
一审法院审理认为，本案的争议焦点为：一是租赁合同是否有效并且生效；二是租赁合同是否已经解除；三是鑫隆达公司在出售租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知承租人茂业百货公司，是否侵犯其优先购买权。
（一）关于租赁合同是否有效并且生效的问题
鑫隆达公司与茂业百货公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。茂业百货公司已经实际向鑫隆达公司履行了交付大部分租金的义务，故双方签订的租赁合同已经生效。鑫隆达公司关于其与茂业百货公司签订的租赁合同中约定的生效要件并未成就，茂业百货公司在租赁合同纠纷的仲裁程序中也认为租赁合同没有生效，故茂业百货公司非合法的承租人，不享有优先购买权，不能宣告买卖合同无效的辩解理由不能成立。
（二）关于租赁合同是否已经解除的问题
合同的解除分为约定解除与法定解除两种。关于约定解除，《 合同法》 第93 条第1 款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，茂业百货公司和鑫隆达公司虽然均向重庆仲裁委员会提出过解除合同的请求，但是这并不能表明双方已经就合同的解除协商一致，而且事实上双方对《 租赁合同》 是否解除的诉讼正在一审法院另案审理过程中，故双方未能就该《 租赁合同》 的解除协商一致，故鑫隆达公司关于双方已经达成一致解除租赁合同的意思表示的辩解不能成立。关于法定解除，《 合同法》 第94 条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：… … （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。"第96 条第1 款规定："当事人一方依照本法第93 条第2 款、第94 条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"从法律关于法定解除的规定看，合同的法定解除的要件既包括程序性的要件也包括实体性的要件，故只具备合同解除的通知要件而不具备合同解除的实体要件的，合同也不能解除。本案中，鑫隆达公司虽向茂业百货公司履行了解除合同的通知义务，但是茂业百货公司并未迟延履行主要债务，即向鑫隆达公司支付预付租金。本案中，茂业百货公司有确切证据表明向鑫隆达公司支付的预付租金为8580 万元，加上双方明确约定可以作为预付租金的2025 万元装修款，其已经支付给鑫隆达公司的预付租金10 , 605 万元，已约占双方约定的预付租金12 , 400 万元的86 % ，故其已经履行了租赁合同约定的主要债务。因此，鑫隆达公司关于《 租赁合同》 经其通知而解除的辩解理由不能成立。
（三）关于鑫隆达公司在出售租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知承租人茂业百货公司，是否侵犯其优先购买权的问题
《 合同法》 第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之r 前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《 关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》 第118 条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"本案中，鑫隆达公司在出售租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知承租人茂业百货公司，属于侵犯茂业百货公司优先购买权的行为。茂业百货公司请求宣告该买卖合同无效的主张，符合法律规定，予以支持。
综上所述，一审法院依据《 合同法》 第230 条，最高人民法院《 关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》 第118 条，《 民事诉讼法》 第128 条之规定，判决：（一）鑫隆达公司与宏彪公司的房屋买卖合同无效；（二）茂业百货公司对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。案件受理费19 . 18 万元，由鑫隆达公司负担。
四、当事人上诉与答辩
鑫隆达公司、宏彪公司不服上述民事判决，向最高人民法院提起上诉。请求：撤销一审判决；2 ．驳回茂业百货公司的诉讼请求；3 ．一、二审案件受理费由茂业百货公司承担。主要理由：（一）双方租赁合同已经解除。因茂业百货公司迟延履行合同义务，2005 年9 月23 日，鑫隆达公司给茂业百货公司发出解除合同通知，且在重庆仲裁委员会仲裁时茂业百货公司也请求解除租赁合同，并且认为租赁合同就未生效，因此，双方合同约定的权利义务已经终止。（二）本案非确认之诉，一审法院无权审理，违反法定程序。2006 年鑫隆达公司向重庆市高级人民法院起诉请求确认租赁合同已解除。该案重庆市高级人民法院已立案，在租赁合同纠纷一案未审理终结的情况下，本案确认租赁合同未解除属于越权审理，违反了法定程序。（三）买房人是善意购房人且所购房屋已办理了过户手续，其房屋买卖应依法予以保护。（四）在本案起诉时，茂业百货公司未请求购买涉案房屋，其提出确认涉案合同无效的主张与法律规定不符。茂业百货公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回鑫隆达公司、宏彪公司的上诉请求，维持一审判决。理由是：鑫隆达公司买卖房屋时，鑫隆达公司与茂业百货公司签订的《 房屋租赁合同》 并没有经双方协商解除或者经过生效文书确认解除。因此，侵犯。了茂业百货公司的优先购买权，且该房屋仍在租赁。一审诉讼中，经法院释明，茂业百货公司已经明确表示行使优先购买权。
五、最高人民法院二审查明事实
最高人民法院二审除认定一审判决查明的事实外，另查明：
2007 年7 月30 日，茂业百货公司给重庆市高级人民法院致函称：重庆市高级人民法院2007 年7 月26 日询问茂业百货公司是否愿意按法院要求将购房款打到法院账户优先购买涉案标的物，是否对诉讼请求进行补充。茂业百货公司认为，将租赁房屋按同等价格卖给茂业百货公司是强买且不公平。茂业百货公司目前不需再对诉讼请求进行补充。
六、最高人民法院二审认定与处理
最高人民法院二审认为，本案二审争议焦点主要是：鑫隆达公司出售房屋行为是否侵犯茂业百货公司的优先购买权。
最高人民法院认为，承租人优先购买权的性质是先买权。《 合同法》 第230 条规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该规定的主要目的是保障出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，优先购买租赁房屋。本案中，虽然鑫隆达公司在出卖租赁房屋时未通知茂业百货公司，但是，本案在一审审理时，一审法院多次询问茂业百货公司是否在同等条件下购买房屋，茂业百货公司致函给一审法院明确表示，按同等价格将房屋销售给茂业百货公司不公平，属于强买。由此可以认定茂业百货公司没有在同等条件下购买该租赁房屋的意愿，已放弃了优先购买权的行使。据此，茂业百货公司在无意以同等价格购买租赁房屋的情况下，请求宣告鑫隆达公司与宏彪公司房屋买卖合同无效，并确认其在此次房屋买卖活动中在同等条件下享有优先购买权，不符合法律规定，其诉讼请求不应予以支持。关于鑫隆达公司与茂业百货公司解除租赁合同纠纷，一审法院已另案审理，不属本案审理范围。
综上，根据《 民事诉讼法》 第巧3 条第1 款第2 项之规定，判决：（一）撤销重庆市高级人民法院（2007 ）渝高法民初字第38 号民事判决；（二）驳回重庆解放碑茂业百货有限公司的诉讼请求。一审、二审案件受理费共计383 , 6 加元，由重庆解放碑茂业百货有限公司负担。
七、对本案的解析
本案在二审审理中所列焦点问题虽为鑫隆达公司出售房屋行为是否侵犯茂业百货公司的优先购买权，但该案在一审审理时还有一个焦点问题是，当事人的租赁合同是否已经解除，这一问题亦涉及茂业百货公司是否享有优先购买权的认定。也就是说，如果鑫隆达公司在卖房之前就与茂业公司解除了租赁合同，鑫隆达公司出售房屋时，就没有义务通知茂业公司，也不存在侵犯茂业公司优先购买权的问题。但是，由于茂业百货公司就租赁合同纠纷已另行向法院起诉，并请求继续履行《 租赁合同》 等。因此，《 租赁合同》 解除问题本案就不再涉及。从本案审理的情况看，无论双方当事人所签订的《 租赁合同》 是否解除，均不影响对茂业百货公司优先购买权问题的认定。
关于鑫隆达公司出售房屋行为是否侵犯茂业百货公司的优先购买权问题。《 关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》 第118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这一规定在法理上虽存在不同观点，但在该规定尚未废除之前（现已废除），人民法院在审理案件时是适用的。本规定有三层意思：一是出租人出卖出租房屋时，应先通知承租人；二是在同等条件下，承租人有优先购买权；三是承租人没有享受优先购买权的，可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。根据规定可以理解为，在出租人出卖房屋时，如承租人表示购买承租房屋，在同等条件下，其购买权应由承租人享有。而只有在承租人放弃购买房屋的情况下，出租人才能卖与他人。否则，承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这一规定的主要目的是为了保障承租人在同等条件下，优先购买其承租的房屋。承租人优先购买承租房屋的权利，其性质是先买权，而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿，如果承租人根本无意购买房屋，其目的仅仅是为了宣告出租人与他人的房屋买卖无效，不符合法律规定的立法精神，而且有滥用优先购买权之嫌。
从本案审理的情况看，茂业百货公司无意在同等条件下购买承租房屋。因此，最高人民法院终审判决驳回茂业百货公司的诉讼请求是正确的。理由是：第一，在起诉状的请求中，茂业百货公司未提出购买房屋的请求；第二，在一审法院多次释明茂业百货公司是否购买房屋时，茂业百货公司表示，按同等的价格将房屋销售给茂业百货公司不公平，属于强买；第三，虽然后来茂业百货公司称同等条件下愿意购买房屋，但法院让茂业百货公司将买房款打人指定账户时，该公司未予理睬。因此，可以认定茂业百货公司没有购买房屋的意愿。虽然鑫隆达公司在买卖房屋时没有通知茂业百货公司，但在诉讼中，茂业百货公司无意购买房屋的行为，已证明茂业百货公司放弃了优先购买权的行使。在此情况下，鑫隆达公司将房屋卖与他人，并未侵犯茂业百货公司的优先购买权。故茂业百货公司在本案中，请求宣告鑫隆达公司与他人房屋买卖合同无效，不符合法律对该问题的立法目的，也不利于市场经济交易安全。