上海市统计局、上海市工商业联合会、上海黄浦投资(集团)发展有限公司、上海三林房地产开发经营有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案
上海市高级人民法院民事判决书
（2006）沪高民一(民)再终字第3号
抗诉机关中华人民共和国最高人民检察院。
原审上诉人（原审被告）上海市统计局，住所地上海市威海路48号。
法定代表人潘建新，局长。
原审上诉人（原审被告）上海市工商业联合会，住所地上海市延安东路55号17楼。
法定代表人苏霖，秘书长。
原审上诉人（原审被告）上海黄浦投资(集团)发展有限公司，住所地上海市延安东路274号6-7楼。
法定代表人周亚勤，董事长。
上述原审上诉人的委托代理人吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。
原审上诉人（原审被告）上海三林房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区上南路4888号。
法定代表人徐健，总经理。
委托代理人黄亚君，男，1951年8月21日出生，汉族，久裕物业管理公司经理。
委托代理人吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。
原审被上诉人（原审原告）上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市四川中路276号。
法定代表人汪方怀，董事长。
委托代理人甄琦蔚、张志高，上海市浩信律师事务所律师。
原审上诉人上海市统计局(以下简称市统计局)、上海市工商业联合会(以下简称市工商联)、上海黄浦投资(集团)发展有限公司(以下简称黄投发)、上海三林房地产开发经营有限公司(以下简称三林公司)与原审被上诉人上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称新黄浦集团)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2005年3月作出(2005)沪高民一(民)终字第10号民事判决,已经发生法律效力。2005年10月31日，最高人民检察院作出高检民抗(2005)61号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2006年1月4日将案件交由本院进行再审。2006年1月19日本院作出(2006)沪高民一(民)监字第52号民事裁定书，决定对本案另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。2006年4月25日、2007年2月5日本院两次公开开庭审理了本案。原审上诉人市统计局、市工商联、黄投发、三林公司的委托代理人吴士勇，三林公司的委托代理人黄亚君，原审被上诉人新黄浦集团的委托代理人甄琦蔚、张志高到庭参加了诉讼。上海市人民检察院检察员潘瑾、杜贵庆出席了庭审。本案现已审理终结。
原审经审理查明：威海商贸综合大厦(现名民生银行大厦)原由市统计局主建，黄浦区计划经济委员会(以下简称黄浦计委)、市工商联、海魂建筑工程承包公司(以下简称海魂公司)等单位参建。1993年4月9日，大厦筹建组与上海市黄浦区房产经营公司牯岭路经营所（以下简称牯岭路房管所）签订《协议书》，约定为满足消防规划需要，牯岭路房管所同意提供威海路48号西侧与工矿配件站毗邻的夹弄内2米宽，60米长的土地（约120平方米），作为大厦的消防通道。作为补偿，筹建组愿在大厦建成后，划出300平方米(产权)补偿牯岭路房管所。
1994年3月18日、4月8日，海魂公司、上海三林房地产开发经营公司（现名为上海三林房地产开发经营有限公司，以下简称三林公司）分别致函筹建组称，海魂公司的有关合同权利、义务和其他事宜,由三林公司全面处理，三林公司表示同意。
1994年4月22日，作为联建单位的市统计局、市工商联、黄浦计委、海魂公司、上海市黄浦房地产开发咨询公司(原审期间经查明该公司现已不存在，新黄浦集团放弃对其诉讼)与作为协助单位的牯岭路房管所又签订了《联建威海商贸综合大厦补充协议》，约定由于牯岭路房管所提供大厦西侧夹弄一些面积的土地，因而基地面积有所扩大，容积率提高为8.25，可建面积比原来多出7,080平方米。故同意在新增面积中支付牯岭路房管所700平方米。鉴于海魂公司负担较重，牯岭路房管所划出100平方米以建安费计价转让给海魂公司。
1994年7月11日，黄浦区房产管理局与威海商贸大厦筹建组签订《关于威海路30号原公房拆迁补偿协议》，约定区房产管理局负责落实原威海路30号的住户、单位的动迁安置、拆除直管公房；筹建组给予区房产管理局一次性补偿。筹建组成员有市统计局、市工商联，海魂公司、黄投发、牯岭路房管所。
1994年10月28日,上海统计发行服务站取得了威海路30-48号威海商贸综合大厦25层的《建设工程规划许可证》。
1995年10月20日大厦筹建组与牯岭路房管所签订《协议书》一份，约定筹建组委托牯岭路房管所闭口承包动迁威海路30号地块居民和黄浦区房屋交换所。该协议第四条明确，牯岭路房管所在威海大厦有600平方米产权房，牯岭路房管所同意提供其中的110.7平方米使用权，用于安置黄浦区房屋交换所。
1996年4月15日,新黄浦集团与上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地局）签订《面上直管公房经营授权书》,约定市房地局自1996年5月1日起将座落在黄浦区范围内的直管公房建筑面积3,106,236平方米授权给新黄浦集团经营。新黄浦集团凭该局下达的房产授权经营通知书申领《房地产权证》。
1997年3月27日,出让方市房地局与受让方黄投发(出资92.23%),三林公司(出资7.77%)签订《上海市国有土地使用权出让合同》,约定市房地局以现状条件出让威海路30－48号地块3,953平方米国有土地使用权予黄投发、三林公司。两公司支付了土地使用权出让金。
1998年5月28日，筹建组取得了(1998)黄地字第0015号《建设用地批准书》。
2003年3月24日,市公房经营管理办公室、市房地局因其他案件出具《关于上海新黄浦(集团)有限责任公司对面上直管公房授权经营前被拆除的公房补偿情况说明》,明确该局与新黄浦集团签订的《面上直管公房经营授权书》,将黄浦区范围内所有直管公房和特种资金形成的资产授权给新黄浦集团经营,其即享有处置权、收益权,可以出售、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团所有。之前，被拆除的直管公房仍属"特种资产资金"且在黄浦区范围内，相关补偿也归新黄浦集团。
牯岭路房管所于1997年改制为上海广隆置业发展有限公司（以下简称广隆公司）。广隆公司曾于2001年9月向上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)提起诉讼,要求市统计局、市工商联、黄投发、三林公司按《补充协议》约定交付其威海商贸综合大厦中700平方米房屋。黄浦法院认为，牯岭路房管所如在《联建威海商贸综合大厦补充协议》享有权益,应属国家所有，而广隆公司作为民营企业主张该权利与法有悖，据此于2002年7月16日判决驳回了广隆公司的诉请。
2002年8月，新黄浦集团作为受市房地局及黄浦区人民政府委托对黄浦区直管公房进行经营管理的国有企业，继续依据牯岭路房管所与统计局等单位签订的上述《补充协议书》，起诉至黄浦法院，请求判令其应得民生银行大厦700平方米房屋，如客观上不能交付房屋,则按市场价支付相应的折价款。
2002年9月20日，应新黄浦集团申请，黄浦法院委托上海国城房地产估价有限公司对中国民生银行大厦700平方米建筑面积的房屋进行市场价值评估。评估结论为：至2002年9月13日，系争土地剩余土地使用年限44余年,总价格567.13万元，折合单价8,101.86元/平方米。2002年12月，该案移送至上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）审理。
二中院经审理认为，新黄浦集团提供的《面上直管公房经营授权书》及《关于新黄浦集团对面上公房制空权经营前被拆除的公房补偿情况说明》，仅证明其对黄浦区范围内所有直管公房和特种资金形成的资产享有处置及收益的权利，无法证明其对该范围内的所有土地也享有上述权利，因此新黄浦集团或者牯岭路房管所都无法律依据取得相应的收益。另按国家法律规定，土地的收益应属国家所有，三林公司等已与市房地局签订国有土地使用权出让合同，取得了上述土地的使用权；故各方签订的关于牯岭路房管所提供地块及得到相应补偿的约定应属无效。据此于2003年6月18日作出判决，认定补偿协议无效，对新黄浦集团的诉讼请求不予支持。
新黄浦集团不服上述判决，向我院提出上诉。我院以二审期间市房地局出具的证明表明原牯岭路房管所对系争地块享有土地使用权出让及管理权，结合新黄浦集团在二审中提供的有关证据，原审认定补偿协议无效属事实不清；《补充协议》由六方当事人共同签订，上海市黄浦区房地产咨询公司享有合同的权利义务，应列为本案的当事人参加诉讼，原审遗漏，违反法定程序为由于2004年2月25日裁定，撤销原判，发回二中院重审。
二中院重审过程中,新黄浦集团以原评估报告已不能正确反映房屋价值为由,请求重新评估。上海市房地产估价师事务所有限公司接受法院委托，以2004年7月13日为估价时点,认定中国民生银行大厦部分房地产的平均价格为每平方米12,660元,估价对象价格为8,862,000元。新黄浦集团对估价报告无异议,其余当事人则表示不予确认。
二中院重审后认为,原牯岭路房管所是系争土地上直管公房的管理者,用地亦属于直管公房用地，从1996年起由新黄浦集团授权经营。虽然原牯岭路房管所和新黄浦集团没有办理相应的权证,但权证起到的是公示作用，权证是在确认权属的基础上予以登记。现原牯岭路房管所和新黄浦集团的权属已得到从事房地产权属登记管理工作的行政机关的认可。行政机关的确认是建立在审核相关档案资料的基础上,而市统计局等一方当事人也无法指出其他的权利人。因此,应当确认新黄浦集团对系争夹弄土地享有权利。故市统计局等当事人应按照补充协议中关于牯岭路房管所提供地块及得到相应补偿的约定进行补偿。从避免讼累的角度出发,支付折价款的补偿方式较为适合。审理中曾两次委托评估单位就系争房屋补偿费用进行评估，由于前份评估结论已不能正确反映目前房地产市场的情况,因此应依据后一份报告确定折价款。据此,二中院于2004年9月24日作出判决：市统计局等一方当事人向新黄浦集团支付房屋折价款人民币8,862,000元。
市统计局等单位不服上述判决，向本院上诉。本院二审认为，市房地局作为房屋土地管理的行政机构，负责上海市房地产权属的登记管理工作，其对有关土地使用权权属的核实应当具有权威性。依据该局出具的《情况说明》，可以认定整个26丘土地使用权在1994年少量公房出售前全部属直管公房用地，26丘东侧夹弄土地使用权及其管理权属原牯岭路房管所，1996年5月授权经营后属新黄浦集团。由此可以得出，原牯岭路房管所以及后来的新黄浦集团对26丘东侧夹弄的土地使用权及其管理权得到了市房地局的确认。上诉人认为该《情况说明》无证明效力，但未提供证据。故一审法院认定原牯岭路房管所、现新黄浦集团是系争本市威海路夹弄土地的使用权人，且享有处置权、收益权依据理由充分。本院还认为，补偿协议是具有签约主体资格的双方当事人签订的，内容反映了当事人的真实意思，与法不悖，系有效协议。上诉人与市房地局签订包括系争夹弄土地在内的土地使用权出让合同，是基于《城市房地产管理法》的相关规定，作为划拨土地使用权的受让方为转让房产时应办理的手续。上诉人以办理了划拨和出让方式取得土地使用权的相关手续为依据来否认其从被上诉人处取得过系争夹弄土地的事实，其理由不能成立。上诉人应当按照双方签订的补充协议约定，对被上诉人予以补偿。据此于2005年3月22日判决驳回上诉，维持原判。
市统计局等单位不服本院二审判决，向最高人民检察院申诉，最高人民检察院向最高人民法院提出抗诉称：1、根据1993年5月6日填发的国有土地使用证记载，系争土地使用者为上海市房产管理局，地上房屋管理单位为牯岭路房管所，房管所在签订补偿协议前未经市房产管理局授权，签约后未经追认，故补偿协议是无效协议。2、《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《国有土地出让合同》、《房地产权证》等多份证据证明在《补充协议》签订前，系争夹弄土地的使用人已由上海市房产管理局变更为大厦筹建组，牯岭路房管所并非系争土地使用权人，且《情况说明》的证据效力明显弱于上述证据，终审仅依据《情况说明》判令市统计局等单位向新黄浦集团进行补偿，系认定事实的主要证据不足，且严重违反证据规则。3、市房地局系新黄浦集团的上级主管部门，属于利害关系人，其出具的《情况说明》不能单独作为定案依据，且该说明没有文号不属公文，又系间接证据，未经庭审质证，以此作为定案依据，严重违反程序及证据规则。
经再审查明，原审查明的事实属实。
再审又查明，2007年2月市统计局一方向本院申请调查令，调查黄浦区范围内直管公房的管理问题。上海端正物业有限公司于2007年2月13日向我院出具了调查令回复。内容为，该公司原为新黄浦集团下属子公司，2005年左右该公司脱离新黄浦集团，成为黄浦区国资总公司下属单位。原新黄浦集团授权经营的直管公房管理事务同时划归该公司，继续由该公司行使。虽然黄浦区国资委发文确定直管公房资产的处置跟随该公司一并转移至区国资总公司，但由于市房地局授权经营主体变更手续至今未办，所以该事务至今仍由新黄浦集团行使。
本院认为，根据最高人民检察院的抗诉意见，本案的争议焦点是：牯岭路房管所是否有权处分系争的土地使用权，并据此获得对价。
关于补偿协议签订前系争土地使用权人是否已由上海市房产管理局变更为大厦筹建组问题，经查证，1993年4月9日大厦筹建组即与牯岭路房管所签订了一方提供土地，一方给予补偿的协议书。该时系争土地使用权人仍为市房产管理局。抗诉依据沪土用(93)字(黄)第0018号《上海市建设用地许可证》所记载的，用地单位威海商贸综合大厦筹建，有效期自1993年10月8日至1995年10月7日止的内容，认为在《补充协议》签订前，系争夹弄土地的使用人已由上海市房产管理局变更为威海商贸综合大厦筹建组无依据。
关于牯岭路房管所是否有权处分系争土地使用权问题，根据1993年5月6日填发的国有土地使用证记载，系争土地使用者原为上海市房产管理局，地上房屋管理单位为牯岭路房管所，1993年4月9日牯岭路房管所以自己名义与威海商贸大厦筹建组签订一方提供土地，一方给予补偿的协议至今，原上海市房产管理局现上海市房地局，并未提出异议，且在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前由区属房管单位签属土地转让补偿协议，是当时的通例。现系争土地已为威海商贸大厦占有，大厦的容积率及可建面积也因此有所提高，故统计局等单位以牯岭路房管所无权处分系争土地使用权为由主张补偿协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。至于牯岭路房管所处分系争土地使用权是否经过主管部门批准的问题，根据市统计局等单位提供的《国有土地出让合同》，可以证明相关主管部门对于系争土地使用权的转让已经认可，法定的报批手续已经完成。故市统计局等单位主张补偿协议因欠缺法定报批手续而无效，缺乏理由。
关于补偿协议是否为各方当事人真实意思表示问题，经查，本案中威海商贸大厦筹建组先后三次与牯岭路房管所签订具有补偿内容的协议，承诺给予该所补偿，在筹建组与上海市黄浦区房产管理局签订的公房拆迁补偿协议中也将原牯岭路房管所列为威海商贸综合大厦筹建成员。据此可以认定市统计局等单位具有补偿的真实意思。目前市统计局等单位没有举证证明上述协议及报告是虚假的，或者协议是在对方欺诈、胁迫之下签订，协议内容也未损害国家利益或他人权益，且市统计局一方亦未在法律规定的一年除斥期间行使合同解除权，故应当认定协议有效。即使牯岭路房管所处分的财产是市统计局等单位的财产，市统计局等单位也已通过数份补偿协议，认可了牯岭路房管所的收益，故市统计局一方拒绝进行补偿，有违诚信，应承担相应的合同责任。
关于《情况说明》是否具有可采性及它的证明力问题，因诉讼双方在原审期间对系争土地使用权归属问题说法不一，且涉及历史遗留问题，故原审法院到市房地局调查，并要求该局向法院出具书面材料，事后市房地局出具了该份说明。现市统计局等单位仅对《情况说明》的文号提出异议，但在原审及再审庭审就此问题进行质证时并未进一步提供《情况说明》出具过程违反法定程序的证据，因此原审认定《情况说明》具有可采性，于法有据。至于抗诉提出的该《情况说明》提供人为新黄浦集团的上级主管部门，不能单独作为定案依据一节，经查证，新黄浦集团的上级主管部门为黄浦区国资委。且依照《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用权权属的认定由政府进行，故市房地局作为受政府委托行使房屋土地管理职责的部门对系争土地权属所作的说明是有权说明，原审征询市房地局的意见，并依照该局出具的《情况说明》认定系争土地使用权属原牯岭路房管所，依法有据，应予维持。关于《情况说明》与其它证据的证明力比较问题。本院认为，市统计局一方持有的《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《国有土地出让合同》、《房地产权证》等多份证据仅证明民生银行大厦获得了建设规划及用地许可，之后领取了相关权证，其建设符合国家规划管理规定，但对于大厦建设之前系争用地的原使用权状况及各参建单位间权利义务分配关系并不涉及。两者体现的是不同的法律关系，一为国家与开发商之间的法律关系，一为参建单位内部的权利义务关系，不存在相互之间比较证明力大小的问题。原审法院综合《情况说明》及补偿协议等证据，而非仅依据《情况说明》认定原牯岭路房管所受当时的上海市房产管理局委托管理地上房屋及房屋下的土地使用权，其与市统计局等单位签订的补偿协议有效，符合实际及历史状况，也符合证据规则的规定，应予维持。
据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持上海市高级人民法院（2005）沪高民一(民)终字第10号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 田文才
审 判 员 沈盈姿
代理审判员 陈 岚
二ＯＯ七年四月三日
书 记 员 马晓峰