河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
（2012）郑民四终字第152号
上诉人（原审被告）许广宾，男，1978年11月10日出生，汉族，住河南省封丘县曹岗乡清河集村。
委托代理人苏保伍、刘建勋，河南金色世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南富康医药超市有限公司，住所地郑州市黄河路10号院22号楼。
法定代表人韩秀兰，董事长。
委托代理人韩秀清，女，汉族，1954年7月12日生，住郑州市金水区花园路149号院6号楼3号。
委托代理人赵龙涛，男，汉族，1951年11月20日生，住郑州市金水区花园路149号院6号楼3号。
上诉人许广宾因与被上诉人河南富康医药超市有限公司（以下简称富康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第3113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许广宾的委托代理人苏保伍、刘建勋，被上诉人富康公司的委托代理人韩秀清、赵龙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月26日、2009年11月30日许广宾与富康公司先后就位于郑州市黄河路10号院22号楼1楼两间门面房租赁事宜达成两份租赁合同。2009年11月30日双方签订的租赁合同中约定：租金标准为每月6000元，租金不含水费、电费，水费、电费由被告向原告缴纳；租赁期限至2011年4月30日；每偶数月的25日缴纳下两个月的租金；许广宾未缴纳租金，应按照未交租金的15%支付违约金；租赁期满后，许广宾应提前30日向富康公司提出书面续租要求，否则富康公司有权收回房屋，等等。在2011年4月30日租赁期限到期后，双方未达成一致意见，也未签订新的租赁合同，但许广宾未搬出该门面房，继续在此两间门面房经营土特产至今。富康公司于2011年5月22日对许广宾所租门面房停水、停电。在本案审理中富康公司、许广宾均确认：许广宾向富康公司交纳租金至2011年4月30日，许广宾在期限届满前交纳租金的标准是每月6000元。2011年5月9日，福康公司诉至该院，请求判令许广宾搬出该房屋；许广宾支付自2011年5月1日至2011年8月31日房屋占用费34400元（原告请求按照每月8600元计算），所拖欠水费60元、电费483.3元、逾期违约金5241.5元，合计数为40184.8元,之后至判决生效之日按照合同约定的每月6000元另计房屋占用使用费。
再查明，2009年12月30日河南省粮食局机关服务中心将包括许广宾承租的两间门面房在内的665平方米的房屋租赁给河南富康医药器械有限公司使用。故对于富康公司的请求许广宾辩解称，福康公司既不是许广宾所租房屋的产权人，也不是该房屋的合法使用者，本案中富康公司无诉讼主体资格，应驳回富康公司的请求。富康公司请求许广宾支付水电费及逾期违约金，许广宾未提出异议。
原审法院认为，许广宾自富康公司处租赁该门面房，双方并签订租赁合同，双方应严格按照约定履行各自的义务。许广宾在租赁期满后，未按照约定签订新的租赁协议并交纳租金，许广宾继续占有该房屋的行为，应属违约行为，故富康公司要求许广宾搬出该房屋，交纳期满后占用期间的租金24000元（4个月×6000元），以及所拖欠的水费60元、电费483.3元及逾期交纳违约金5241.5元，应当予以支持。对于许广宾的辩称意见，该院认为，福康公司通过何种途径取得该房屋的使用权，不影响许广宾按照双方之间合同的约定履行其交纳租金的义务，也不是租赁期满后许广宾不搬出所租房屋的理由。对于富康公司在许广宾不交纳租金及水电费，也不搬出所租房屋的前提下所作出停水、停电的行为，该院认为，因为许广宾在该房屋内经销土特产，停水、停电对其经营行为影响不大；更重要的是在停水、停电之后许广宾仍不积极主动和富康公司协商处理，即使有损失应属于其自己扩大的损失，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决许广宾于判决生效后三日内搬出所承租的位于郑州市黄河路10号院22号楼1楼的前后两间门面房；许广宾于判决书生效之日起三日内支付河南富康医药超市有限公司房屋占用使用费24000元及逾期违约金5241.5元，支付所拖欠的水费60元、电费483.3元，共计29784.8元（房屋占用使用费暂计算至2011年8月31日，之后至判决生效之日按照每月6000元继续计算）；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费172元，由许广宾负担。
宣判后，许广宾不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。2009年11月30日许广宾与富康公司签订了《房屋合作协议》，约定：1、富康公司将郑州市10号院22号楼1楼门面房约53平方米出租给许广宾，期限自2009年12月1日-2011年4月30日；2：租金2009年12月1日-2010年4月30日，租金3600元每月；2010年5月1日-2011年4月30日，租金6000元每月。合同到期后，福康公司要求将房租涨到8600元每月，许广宾提出异议。后调查，福康公司既不是该门面房产权人，也不是合法使用者。许广宾所租赁的门面房是一违章建筑，产权没登记，所以其产权既不是河南粮食局，也不是河南省粮食局机关服务中心，更不是富康公司所有。经查知，2009年12月30日河南省粮食局机关服务中心将自己没有产权的665平方米房屋租赁给了河南富康医疗器械有限公司，租赁期限36月，自2010年1月1日至2012年12月31日。由此可知，河南富康医疗器械有限公司与河南富康医药超市有限公司不是一个诉讼主体，无诉讼主体资格。二、许广宾与富康公司签订的《房屋合作协议》属无效合同，原审判决按有效合同处理并判决许广宾腾出房屋并支付房屋占用使用费、逾期违约金、水电费等29784.8元是错误的。其理由为许广宾与富康公司所签订的《房屋合作协议》系无效协议，应根据《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”所规定的处理原则进行处理。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第107、114、227、235条关于有效合同的规定处理本案，属于适用法律错误，本案富康公司没有诉讼主体资格，应根据《民事诉讼法》第108条之规定依法驳回富康公司的一审诉讼请求。
富康公司辩称：一、郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第3113号判决，是在查明事实并且有充分法律依据的基础上做出的判决，本判决是公正的合法有效的判决。二、韩秀清与许广宾签订《房屋合作协议》，是在富康公司的合法授权下进行的。三、许广宾拒不交纳到期房租以及拖欠房租是无任何理由和依据。四、富康公司对租赁给许广宾的两间房屋拥有合法的完全使用权，有事实和法律依据。五、富康公司与许广宾签订的《房屋合作协议》中涉及到的两间房屋属于合法建筑，均有相关文件和审批材料证明。六、许广宾称河南省粮食局机关服务中心租赁给福康公司的门面房月租金只有39元每平方米，属于断章取义，与事实不符。七、富康公司在河南省工商局名称的两次变更其实质是一家公司。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，许广宾与富康公司签订的《房屋合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同期满后，富康公司与许广宾未就续签租赁合同达成书面或口头协议，故富康公司有权随时请求许广宾搬离其所承租房屋，并请求支付相关费用。富康公司业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响许广宾依据合同约定向富康公司履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，富康公司具备当然的主体资格。综上，富康公司的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。许广宾的上诉理由不足以证明其主张，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费172元，由许广宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 超
审 判 员 杨成国
审 判 员 宁 宇
二Ｏ一一年十二月十四日
书 记 员 黄莉敏